大众网·海报新闻北京5月13日报道（记者 刘璐）

　　“这是我梦想中的房子，但是没想到被开发商骗了。”购房者王继兰说。

　　近日，几十名业主“梦断”北京延庆区“城建万科城”。该楼盘以一楼“下跃式结构带私家花园”为噱头，诱导消费者高价买房，但房屋交付时“私家花园没了，下跃层也不交付”。业主想维权，却发现购房合同暗藏“猫腻”无法起诉，宣传册也隐藏免责条款，难获法律支持。目前，北京市延庆区住房和城乡建设委员会已介入，北京市工商行政管理局延庆分局对城建万科天运公司已下达罚款2万元的行政处罚决定书。

　　据了解，该楼盘开发商为北京城建万科天运置业有限公司（以下简称城建万科天运公司），由北京城建投资发展股份有限公司（以下简称北京城建）、北京万科企业有限公司（以下简称万科）、北京天运房地产综合开发经营有限责任公司（以下简称天运）三家联合成立。

　　大众网·海报新闻记者 万小军 摄

　　开发商宣称一楼下跃结构带小院 消费者多花30万买房

　　2018年，60岁的王继兰卖掉北京城区没有电梯的老楼，转而购买坐落在延庆区的楼盘“城建万科城”。

　　“楼盘最受欢迎的就是一楼，售楼人员说，一楼带私人小花园，是下跃结构，院内有下跃楼梯会将一楼和地下跃层连起来。城建万科城早期的宣传非常吸引人，就像编了一个梦，满足了我对房子的所有期待。”王继兰说。

　　城建万科城早期楼盘宣传册广告语称，“你的人生值得更美好场景，约20万平方米生态宜居小镇压轴之作，上下阳光叠厅，私家入户花园”。宣传册房屋户型图上也明确称该户型为两居下跃户型。

　　“从看房到交定金用了不到1天的时间，售楼人员说一楼房源紧张，要定尽快。”王继兰告诉记者，“一楼是最贵的，平均比其他楼层一平米贵3000元，我就是冲着私人花园和地下跃层才买的一楼，100平的房子比其他楼层多花了近30万，但交房时花园、跃层都没交付，后来才知道开发商一开始就是在骗人。”

　　城建万科城项目早期宣传“私家入户花园“和”上下阳光叠厅“吸引了很多人来看房。2018年4月，国先生第一次来售楼处就定了一楼，“因为是北京城建和万科的背书，觉得房子有保障，下跃式结构和独立小院很合心意，但没想到从头到尾都是坑”。

　　政府公开楼盘图纸 开发商从未规划下跃式结构

　　“2019年12月我们向政府部门申请信息公开，在相关部门公开的楼体图纸上发现，城建万科城的楼体并没有规划独立小院和下跃式结构，也没有开发商宣传的下跃楼梯只有公共楼梯，开发商最开始就在做虚假宣传。”维权业主欧某告诉记者，开发商在规划部门备案的楼盘结构并不是下跃式结构。

　　2019年5月到了房子的交付时间，开发商只交付了一楼主体，独立小院和地下跃层并未交付，国先生回忆，当时开发商给的解释是，小院和地下跃层的产权还没批下来，要等到8月份，但一直拖到今天，小院和地下跃层的产权仍未被批复。

　　城建万科城一直未交付的地下跃层。大众网·海报新闻记者 万小军 摄

　　据了解，“城建万科城”楼盘主要包括一期、二期。两期楼盘的一楼住户大概80户，大都面临收到的房子与开发商早期宣传不符，房屋主体结构遭变更的情况。

　　开发商涉虚假宣传被罚款2万元

　　2020年4月1日，北京市延庆区市场监督管理局对北京城建万科天运公司下发了行政处罚决定书。

　　处罚决定书中提到，经查当事人城建万科天运公司承建的延庆区沈家营镇的天成家园项目（即城建万科城项目）于2016年9月份取得北京市规划和自然资源委员会延庆分局核发的建设工程规划许可证，该项目不存在配套小院和跃层设计。但当事人在其售楼处现场发放的“叠厅花苑”户型示意图宣传彩页中展示了“三层下跃中间户型”，且在其微信公众号（名称：城建万科城）上，通过表述“多一层空间多一层想象”等内容，宣传一楼为下跃户型设计，违反了《房地产广告发布规定》，属于发布违反国家有关规定建设的房地产广告行为。

　　处罚决定书中还提到，当事人在一层住宅楼宣传中确实存在“可以直接通往地下室的楼梯和楼前配套小院”等内容，该内容违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款。第二十八条明确表示，广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，即构成虚假广告。

　　处罚书责令当事人立即停止违法广告发布行为，并对当事人作出罚款20000元的行政处罚。

　　维权业主认为，罚款2万元对开发商产生不了实质性影响，开发商的违法成本太低，业主的维权成本太高。

　　大众网·海报新闻记者了解，2020年1月20日北京市延庆区住房和城乡建设委员会也曾就城建万科城项目虚假宣传销售涉嫌欺诈等情况作出答复意见，意见中明确该问题属于民事纠纷，按照现行法律法规，建议通过协商、仲裁或提起诉讼的方式解决。同时将会同市场监管局密切关注，并在立案查处期间对该项目剩余商品房采取限制网上签约的措施。

　　维权业主告诉记者，尽管延庆区住建委员会对城建万科城项目下达了剩余商品房限制网上签约的措施，但是城建万科城项目的商品房一直都在售卖。

　　大众网·海报新闻记者实地走访从城建万科城销售人员处了解，当前城建万科城商品住宅楼已全部售罄，但仍有少量底商在售。该名销售人员告诉记者，此前承诺的私人小院很难被批下来，因为小院属于公共绿地部分，政府部门对小区内所有绿地都有规划，一般不能随意改动。

　　购房合同暗藏“猫腻”，购房者维权难

　　1、整体式宣传，分割式销售

　　“目前纸质合同对开发商是有利的”，维权业主于先生告诉记者，“开发商宣传的时候一直说房子是楼上通过楼梯和楼下相连的下跃式户型，也明确告诉我们楼上多少钱，楼下多少钱，宣传的时候是一起售卖。但签合同的时候又说楼下要晚点交付，先不用付钱。先把楼上的合同签了，把钱交了，楼上和楼下的合同是分开签的。”

　　开发商分割式销售，早期在业主看来并没有什么问题，但后期维权却发现，分开签合同不过是开发商的套路，“因为后期小院和下跃楼层无法交付，我们要求开发商按主体合同中提到的20%违约赔偿，但因为一楼和下跃楼层的合同是分开签的，意味着下跃式房屋结构在合同上并不成立。”

　　于先生向记者展示的主体购房合同中明确写到，商品房地基基础和主体结构经检测不合格，买受人有权解除合同，如不解除合同，出卖人应该按照全部放款的20%向买受人支付违约金，本合同继续履行。“因为签署的主体购房合同中只包含一楼主体，目前一楼主体房屋已交付，小院和下跃楼层的交付并没涵盖在第一份合同中，所以业主要求的20%违约赔偿并不成立。”

　　维权业主兰女士说，“签合同之前，我曾问销售独立小院和地下跃层是否会体现在合同上，销售说按照惯例不会，但其口头承诺，小院、下跃部分都是业主专有使用空间，但现在开发商之前承诺的都无法兑现了。”

　　2、一再修改补充协议，缩减专有使用空间

　　除了主体购房合同，记者从业主方了解，开发商曾与一楼购房者签署专有使用空间补充协议，明确专有空间范围，但开发商却多次修改协议，暗自缩小专有使用空间。

　　维权业主告诉记者，“使用空间的补充协议中明确界定了一楼业主的专有使用空间，但后来发现同一小区业主在专有使用空间的界定上存在非常大的差异，一期业主专有使用空间除了小院还有地下的部分，但二期业主专有使用空间只剩下了小院。”

　　维权业主国先生称，“开发商多次对补充协议做过修改，我知道的版本就有多个，主要就是修改对专有使用空间的界定，后面的协议变得对开发商越来越有利。”

　　记者对比维权业主提供的专有使用空间补充协议两个版本发现，一期业主的专有使用空间包括地下室、半地下室、小院、露台、仓储用房、屋面；而二期业主的专有使用空间只包括小院。

　　3、合同规定有争议不能起诉只能仲裁

　　“签合同的时候根本不会注意这个地方，但出了事情才发现维权这么难。”维权业主于先生告诉记者，开发商在合同中明确，出现争议，业主只能通过仲裁方式解决。“但仲裁是一裁定终生，且仲裁费也高，一户一次仲裁收费大概是3到5万元。”

　　于先生认为，开发商在合同中限定解决争议的方式，就是套路。“合同规避了开发商需要承担较大的法律风险，现在我们想起诉都不行，只能通过仲裁。”

　　记者注意，开发商在购房合同第二十八条争议解决方式上，明确规定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可申请【中国】【北京】房地产业协会或消费者协会等相关机构调解，或按照第二种方式提交北京仲裁委员会仲裁方式解决。

　　4、楼盘宣传册设免责说明

　　除了购房合同暗藏猫腻，维权业主称，开发商也为早期的宣传材料做了免责说明，“宣传材料最不起眼的位置被注明‘本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以最终签订的买卖合同为准。’”

　　《中华人民共和国合同法》第15条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

　　记者了解，要约邀请是当事人订立合同的预备行为，在发出要约邀请以后，要约邀请人撤回其邀请，只要没给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担责任。

　　放弃维权开发商一次性赔偿3%

　　因专有使用空间无法交付，城建万科城一楼业主一直在维权，维权业主回忆，“2019年年末开发商开始找一楼业主协调，提出了3%的赔偿协议，协议以备忘录形式签订。签了这个备忘录，意味着我们之后不能再继续维权，小区里只有几户业主签了。”

　　城建万科城某位不愿具名的业主告诉记者，2019年12月1日，其和城建万科天运置业有限公司签了备忘录，“他们找我签备忘录说得非常明确，就是对小院和下跃层不能交付进行一次性赔偿，我签了字，备忘录他们就拿走了。”

　　该名业主向记者展示了留存的备忘录照片，备忘录中明确，“关于购房合同约定的该房附属专有使用空间因法规、政策变化或出卖人的原因均未能交付的，出卖人将向买受人支付总房款3%的违约金。备忘录生效之日起，甲乙双方关于购房合同约定的专有使用空间的相关争议问题即一次性解决，双方不再就以上问题向对方承担其他责任，同时也不再向对方主张除备忘录之外的任何权利。”

　　律师：宣传册认定为“要约”就是合同一部分 有法律约束力

　　维权业主认为，“我们是基于开发商前期的宣传才签的合同，楼盘的宣传册理应被认定为是合同的一部分，开发商虚假宣传，未按合同交付，就应按合同约定的20%赔偿。”

　　针对开发商前期的宣传册是否属于合同中的一部分，京衡律师上海事务所余超律师认为，“宣传册是否属于合同的一部分，要看宣传册被认定为“要约”还是“要约邀请”，如果是“要约”则可以转为合同的一部分，但如果是“要约邀请”则没有法律约束力，购房者可以向房管部门或工商行政管理部门反映投诉。”

　　余超律师介绍，根据《商品房买卖合同解释》第3条规定，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重要影响时，该内容应当被认定为“要约”，从而视为合同内容的一部分。

　　余超律师强调，第一，该说明、允诺的内容应当具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期。第二，该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。“该说明、允诺应当对合同的订立有重大影响”是指，购房人看重的是所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同。

　　记者注意，为了免责开发商曾在宣传册上私自将广告内容定义为“要约邀请”，这是否意味宣传册就不能再被认定为“要约”？余超律师解释，宣传册是“要约”还是“要约邀请” 需要法院根据司法解释进行实体认定，要看宣传册是否符合司法解释上“要约”的条件，如果符合，就算宣传册上说其是“要约邀请”，法院依然可以认定其为“要约”。

　　楼盘涉虚假宣传 开发商：不便回应

　　记者此后联系了与城建万科城维权业主对接的客服人员王某和万科公司负责城建万科城相关工作的张某，针对城建万科城项目涉嫌虚假宣传一事，二人均表示不方便回应。

　　记者从企查查了解，北京城建万科天运置业有限公司由北京城建投资发展股份有限公司、北京万科企业有限公司和北京天运房地产综合开发经营有限责任公司三家联合成立的。

　　据悉，北京城建持股34%、万科持股33%、天运房地产持股33%。公司的法定代表人为王恒清，是北京城建投资发展股份有限公司的副总经理。北京城建万科天运置业有限公司成立于2014年2月8日，注册资本为5000万人民币。

　　（文中应要求王继兰为化名）