日前,买房人刘先生给本刊打电话反映,他在某郊区县买的商品房,因开发商欠供货单位的货款,便以房抵债。结果买房人是从供货商手里买房子,交的房款得不到正式发票,日后的保修也难以保证。据了解,这种情况不属个别,买房人遇到这种情况应该怎么办呢?记者就此问题采访了市国土房管局市场一处陈同顺处长。
据陈处长介绍,以房抵债一般有两种方式,一种是买断方式,转让双方办理正常的转让手续,使受让方成为房屋新的所有权人;第二种方式是开发商与债权人签订代卖协议,由债权人代卖房产,收益由双方按协议收取。因为这种房产的情况比较复杂,买房人需要注意的问题也比较多。
首先应该注意的,是要确认该房产的合法性,即期房应有房地产行政主管部门核发的预售许可证;现房应有国有土地使用权证和房屋所有权证(一栋楼的大产权)。
第二要确认新的售房人是否具有销售商品房的主体资格。无论是自行友好协商,双方签订转让协议,还是协商不成,由法院判决强制执行,受让人再销售商品房时,都需要具有合法的销售资格。如果没有,就应该去申请补办,在营业执照上加上这一项,否则就是非法经营,既不能给买房人提供合法的票据,也无法承担保修、维修等责任。如果受让方没有这个能力,就需要再委托有经营房地产资格的单位代为卖房。所以买房人在买以房抵债的房产时,在确认房屋的合法性后,还要确认售房单位是否具有售房资格,了解双方转让的相关手续是否完备。如果中间环节有不合规、不完善之处,就有可能使买房人的利益受到损害。
第三,如果是开发商和债权人签订代卖协议,由债权人代卖房产,那么买房人在确认房产的合法性和卖房人的主体资格的同时,还应了解双方代卖协议的具体内容,即双方各有什么权力,承担什么责任和义务,比如房屋出现质量问题谁维修,日后的保修谁负责,并将这些在合同中约定清楚,以确保买房人的合法权益不受损害。
据了解,以房抵债的情况大部分发生在远郊区县,其中相当一部分是“无证售房”。陈处长提醒广大购房者,有些人利用集体所有土地非法开发商品房,向买房人发放由乡里核发的什么集体土地使用权证、房屋所有权证、荣誉村民证等,蒙骗购房者。实际上按照国家有关规定,乡一级政府是无权核发土地使用权证和房屋所有权证的,只有市区县房地产主管部门才能核发。所以买房人在确认所买房产的合法性时,一定要擦亮眼睛,辨明真伪,必要时应到市区县房地产主管部门去核验。无论是期房还是现房,只要不具备如上所说的合法销售手续,不管售房人怎样承诺,不管是不是以房抵债的房产,您最好都不要买。(陈美秋)