多事的“面积”

    据中国消费者协会统计，消费者在房地产方面的投诉，近三年来分别以23％、25％和13.2％的增长率增长。今年全国的商品房投诉达到1.7万件，而面积之争是房地产纠纷的焦点。主要问题是商品房面积缩水，购房时不能明明白白消费等。

    今年以来，在北京和深圳等地，关于商品房销售是按套内面积还是按建筑面积争论得热火朝天。商品房的面积计算存在这样的关系：建筑面积等于套内建筑面积和公摊建筑面积之和；套内建筑面积等于套内使用面积和墙体面积之和。作为消费者，根本无法弄清电梯井、楼梯间、变电室、公共门厅等公用建筑面积。这样一来，给房地产开发商有机可趁，他们可以利用其中的公摊面积（约占房屋总面积的15％至20％）玩猫腻，把大量不该摊的面积摊到消费者头上，使消费者多掏了钱还拿开发商没办法。

    前段时间，刚刚闯入京城房地产圈的黑马——“锋尚”，在全国首家推出“按套内使用面积卖房”，赢得了消费者的叫好，同时也引爆了业内一场激烈的口水战。众多房地产大腕们对此持反对意见的理由是：房子不仅仅是屋内的那点儿面积，它的居住质量还包括“墙体厚度”、“大堂”、“楼道”、“电梯间”、“社区绿化、公共环境”等公共部位，按使用面积卖房，会导致开发商在公摊面积上缩水。

    而90％的消费者都认为“按套内面积卖房是一件大好事”。记者为此采访了几位近期有买房意向的消费者，他们都认为这是房地产市场的一种进步，是对消费者知情权的尊重，可以避免开发商多计算公共面积来增加利润。对于个别消费者所担心的按使用面积结算是否会提高房价、影响物业品质等，大多数人还是坚持这种观点：“消费者的眼睛是雪亮的，什么房子值多少钱都心中有数。如果它是一个大厅狭窄、电楼间局促、配套简陋的项目，消费者完全可以自由选择买或不买。合同上也可以约定开发商关于配套设施的种种承诺。”

    重庆市率先打破僵局

    重庆市人大法制处处长刘春炎介绍，为了使房地产市场按照一个健康有序的方向发展，历时两年、经三次审议的《重庆市城镇房地产交易管理条例》终于在今年6月份出台，并于8月1日起正式实施。该法规出台的最直接原因是利民便民，维护消费者权益。因为重庆市房地产近年来发展迅速，房地产的开发投资近三年增幅达30％，占整个重庆市固定资产投资的1/5左右；房地产交易量更是以平均每年4％的幅度增长。在这种迅猛的发展状态下，虚假广告、合同陷阱、面积误差、延期交房等房地产纠纷日益增多。

    刘春炎说，法规制定的过程中也有一些不同意见。有人认为若按套内面积卖房，会导致开发商在公用面积上缩水。对此，重庆市有关方面认为：关于公共设施的大小、楼梯宽窄、电梯多少，一方面国家的建筑技术规划里都有规定，在规定的范围内，开发商采取哪种方式是他自我选择的问题。另一方面，消费者也有其选择权利。

    对于公用设施的使用权问题，《重庆市城镇房地产交易管理条例》中规定：在商品房销售的时候，哪些公共部位和公用设施属于消费者的可用范围之内，合同和产权证要予以明确。这样既明确了消费者的有权使用范围，又不把其量化到每家每户。

    重庆市国土房管局市场处处长曾强介绍说，在该条例制定过程中，重庆市政府法制办征求了群众意见，100％的市民表示赞同，2/3的房地产中介机构和开发商也十分支持。

    按套卖房、按使用面积结算是大势所趋

    锋尚国际公寓的老总张在东认为，如果心里没有鬼，为何不能按使用面积卖房？

    张在东说，很多发展商对此不理解，不能接受。实际上，按使用面积卖房对开发商是一种保护。北京现在有很多楼盘都因面积问题引起纠纷，导致工程无法顺利进行，这是令开发商非常头痛的事。他认为，按套卖房、按使用面积结算是大势所趋。

    建设部在今年5月份下发的关于整顿房地产市场秩序的通知中，提到要积极推行按套或套内面积销售商品房的计价标准。建设部房地产司的张峰博士明确表示，对按套卖房要积极倡导，大力推动。

    张峰说，2001年4月4日，建设部就以88号政府令的形式发布了商品房销售办法，明确三种计价方式，把按套计价放在第一位，套内建筑计价放在第二位，建筑面积计价放在第三位，并给消费者以选择权。虽然建设部更倾向于按套计价和套内建筑面积计价，但作为一个要在全国实行的规则，不可能一下子将它明确。

    今年6月25日，建设部在全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议上，进一步将态度明确，要求各地积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式，尽快建立面积纠纷的调整机制，及时解决购房投诉。

    张峰认为，按使用面积售房，可以增强商品房面积测算的透明度，便于消费者自我计算，减少因对公用面积分摊的不同理解带来的交易纠纷，也有利于维护消费者合法权益，对于守法经营的开发商也是有利的。

    张峰说，为整顿和规范房地产秩序，建设部下一步考虑，首先积极推行按套内建筑面积来计价销售商品房，同时需要当事人在合同里明确分摊的公用面积。其次将进一步规范房屋面积的测算方式，推进房地产测绘体制的改革，实行测管分离。第三要建立和完善房屋面积鉴定机制，这也是解决纠纷的一个有效途径。第四是建设部目前正在研究拟定房屋面积测绘报告的一个示范文本，打算要求房产测绘单位在完成测绘以后，向委托人提供房地产测绘报告。在这个报告里，应该明确测绘的依据，计算的过程说明、房产总平面图、总建筑面积、套内建筑面积以及公用分摊面积等等，便于消费者知情，也便于管理部门监督。