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这段时间京城房地产界还算平静，没有“战火”发生，不过本茶楼还是接到一些热心读者的传呼和Ｅ－ｍａｉｌ（看样子《广厦茶楼》还真是有人缘，心中不由“有事偷着乐”起来），从来电质询的情况来看，其中有相当一部分是询问有关公共维修基金的问题，这让茶老板一下子乐不起来了。好在，茶楼如今嘉宾众多兼之本老板人缘不错，于是打电话叫来两位老茶客前来，一位是市属局里的李楠处长，一位是程可律师。好了话不多言，我还是将告示贴出。
茶老板吧，你好，我是张兵兵（以下简称张），昨儿刚拿了钥匙，正好也遇见维修基金的问题想请教。
好，欢迎欢迎，请进。你们大家先行见过，在下准备替各位筛茶了。
张：乘着空闲，我先向两位请教。昨儿我拿钥匙，开发商要求我必须交纳一系列的费用，其中一项数目较大的就是这个公共维修基金，您二位说，这刚建的小区便交纳上万元的维修基金，合理吗？
李：这不能说不合理，因为维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。住宅共用部位共用设施设备是指：住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。
张：不过这么多钱放在开发商那儿我有些不放心。
程：这大可不必，因为公共维修基金是由市国土资源和房屋管理局负责指导、协调使用管理。市财政局负责公共维修基金使用管理的监督工作。维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。
（这时，一股清香飘到了在座各位的鼻里。大家定睛一瞧，原来茶老板端着茶水走了进来。）
李：真是好茶，听说这“六安瓜片”不仅有极强的助消化作用和治病功效，而且古代还曾被列为贡品呢。
张：（一竖拇指）不错。“六安瓜片”产于皖西大别山茶区，其中以六安、金寨、霍山三县的产品为最佳。
茶：真正是不得了，张先生看来是茶中高手。
程：在管委会成立前（即维修基金代管期间），维修基金原则上是不得使用。管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中。
李：不错，另外下列情况之一的，除经管委会同意或业主大会作出支出决议后，还应报区县国土房管局备案，物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。
１、一次支取公共维修基金１０万元以上的；
２、一年内支取两次以上公共维修基金的；
３、一年内支取维修基金数额占维修基金总额３０％以上的。
（茶老板一看大家说得津津有味，也想来凑个热闹。）
茶：那么，有关维修基金该怎样分摊呢？
程：这个有具体的规定，对于共用设施属人为损坏的不能使用维修基金，应该由责任人承担费用；无法确定责任人，按照受益人原则分摊：
１、物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；
２、住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；
３、一幢住宅楼有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；
４、开发商应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
程：另外，管委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，包括：（１）维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；（２）维修基金总账余额；（３）维修基金明细账余额。
张：听二位这样一说，终于让我明白了公共维修基金的运作还算比较规范，而且维修基金的设立是为了保护业主自己的生活环境，在此我以茶代酒敬两位一杯，同时也谢谢茶老板提供这样一个让大家交流的平台。
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