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现房办理公积金贷款难在哪

来源:     2009-08-03

  购房者刘先生没有想到,他们全家人在研究了期房与现房的优缺点后,为了安全起见,决定买一套可以摸到、可以看到、而且马上就可以入住的现房,但是,他们在申请办理住房公积金贷款的时候,却遇到了没有想到的麻烦——负责公积金贷款审核和评估的有关机构在审核了项目的具体情况后,通知刘先生,他们购买的现房,需要在抵押登记后才能放款,现在不能办理公积金贷款。 

  记者在采访中发现,像刘先生这样买了现房但是却迟迟办理不下公积金贷款、或者不能办理公积金贷款的现象,目前比较突出。为什么和期房比较起来安全系数比较高的现房,申办公积金贷款会比较“难”呢?“难”在哪儿呢?为此,记者进行了采访。

现房不用销售许可证带来诸多问题

  现房迟迟办理不下或者不能办理公积金贷款,比较集中地体现在产权证的办理上,因为,产权证办不下来,贷款的手续也就不能办理下来。为此,记者采访了北京负责公积金贷款审核评估的较大的机构——北京康正宏基房地产评估有限公司。康正宏基公司评估部的一位负责人告诉记者,现房难办公积金贷款,也是最近一段时间出现的新情况,这和目前北京市房地产市场一些政策的出台有关。

  1995年,北京市房地产管理局出台了《关于本市内销商品房实行销售许可证制度的通知》,这个通知第一次明确规定,北京市内销商品房,无论期房还是现房,均实行销售许可证制度。根据这个通知,北京市房地产的商品房销售被规范了起来,期房在销售时,必须要给购房人提供预售许可证,现房销售时要提供销售许可证。

  2001年4月4日,建设部颁布了《商品房销售管理办法》,在我国第一部商品房销售管理大法中明确,只有商品房预售实行预售许可证制度,商品房现售并不实行销售许可证制度。

  根据建设部颁布的这个管理办法,北京市商品房在预售阶段,要出具预售许可证,但是现房就可以不用出具销售许可证了。这个政策,对于规范和合法的房地产开发商来讲,是进一步简化了卖房者和购房者双方的买卖手续,但是,在商品房交易手续和产权登记之间存在管理空隙。

期房的预售许可制度使它一直受到严格监控

  在建筑形态上,现房比期房更具有可见性,但是,对于商品房的预售和现售而言,房地产交易就是产权交易。

  从产权交易管理规范的角度来看,由于期房采取预售许可证制度,采用统一格式的《商品房买卖合同示范文本》,合同签订后需在规定时间内到房地产管理部门进行预售登记,实际上,期房交易的过程一直受到管理部门的严格监控,这些措施保障了开发项目的合法性和交易的合法性,也因此,金融机构(当然也包括公积金贷款的发放银行)在为期房发放个人贷款时,只要有北京市房地产管理部门颁发的预售许可证的项目,都比较放心,办理起来也比较容易。因为,金融机构认为,给这样项目的购房者发放贷款,在符合对期房抵押的法律规定的前提下,抵押权益是有保障的。

  但是,现房的销售就不这么简单和规范了。

现房的产权问题使公积金贷款出现了“难”的局面

  记者在采访中了解到,从2001年6月开始,有一些房地产开发商利用现房不实行销售许可证制度的新政策,人为地制造了一些有问题的现房。

  现房的这些问题主要有四种:

  第一种,房地产开发商超规划建设。比如经北京市政府规划部门审批过的某小区的某栋住宅楼层应是6层,但是开发商在建设时,建到8层,多出来的两层,是超过规划,也就是超过允许销售的范围的,而且在预售许可证上没有这两层的销售许可。那么,这样的房子在竣工验收时,开发商是应该要重新报批市政府规划部门的,这就会有两种情况发生:要么,经过重新审批,开发商交纳罚款,多出来的两层变成合法,可以销售给购房者;要么,市政府有关部门勒令开发商拆除超建部分,多出来的两层就属于违章建筑,不能销售。如果购房者购买了属于开发商违规建筑的部分的现房,那么,可想而知,这样的现房肯定是办理不下来住房公积金贷款的。

  第二种,有些开发商不办理预售手续,等房子成为现房后,再开始销售,因为,开发商知道,现房在销售时,是不用提供给购房者销售许可证的。这样的房子本身有很多问题,首先房子的合法性就值得怀疑,房子的手续也不是全的,而且这样的房子也是没有经过北京市级的房地产主管部门的审批,可能只是由一些区县部门审批就进行建设了,但是,区县级部门是没有权力审批项目的手续的。而且,即使这样的房子要变成合法,可想而知,需要等待一段时间,而能不能变成合法的房子,还是个未知数。这样的房子即使是现房,购买者也是不能申请到公积金贷款的。

  第三种,一些有历史遗留问题的房子。比如,有的房子由于一些原因,在一些行政命令中给予减免一些税费的优惠,但是在进一步减免的确认中,没有再进一步的操作政策,这些房子在成为现房后,就会造成大产权迟迟不能确定,也就不能办理各位业主的小产权。在大产权没有明确下来之前,购买者的公积金贷款肯定也不可能办下来。

  第四种,开发商已经把房子做了抵押,但是没有告诉购房者。根据建设部1997年出台的《城市房地产抵押管理办法》,开发商可以把房子做抵押,但是,在抵押权进行转移的时候,要通知购房者,购房者如果同意可以购买,进行一个抵押权的转移,购房者不同意,可以不买。但是,现在几乎没有做了抵押的开发商会把实情告诉购房者,购房者的权益就受到了侵犯。比如,一套100万元人民币的房子,开发商抵押给银行50万,在开发商把这套房子卖给购房者时,如果没有告诉购房者,那么,购房者花了100万元,买的是只值50万元的房子,而且这套房子的产权在开发商没有还银行的抵押款之前,是押在银行的手里的,购房者不是这套房子真正的主人。当然,这样的房子,也是不能办理公积金贷款的。

  这些问题,致使现房销售不符合《商品房销售管理办法》,无法办理产权登记,也就无法办理抵押贷款,使得现房的购买者在申请公积金贷款时,出现了“难”的局面。

“抵押登记”成为“堵”住问题现房的唯一办法

  也正是因为现房出现了这样或者那样的问题,2001年,北京市住房资金管理中心下发了《关于个人住房担保委托贷款抵押物审核有关问题的通知》,通知中明确规定:“以商品房现房设定抵押的,对于2001年6月1日以前竣工的商品房须附国有土地使用证、房屋所有权证;对于2001年6月1日以后竣工的商品房,须附该商品房项目的土地使用权证书或使用土地的批准文件、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、竣工验收相关证明文件。”而且,为了避免问题现房,这个通知还明确规定:“对以商品房现房抵押的个人贷款,须在办理抵押登记后拨款。”

  “抵押登记”成为“堵”住问题现房的唯一办法。那么“抵押登记”就可以规避权属确认上有问题的现房吗?记者在采访中了解到,目前的现房销售,因为不采用销售许可制度,不进行登记备案,买卖合同存在格式不统一的问题,因此,对于土地和房产在销售之前是否被抵押,或者房子是不是一房多售等情况,金融机构仅仅根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》是无法判定的,从而无法确保能够取得抵押权。因此,为确保贷款的安全,确保取得抵押物的抵押权,金融机构只有在抵押登记后,才能确保能够取得抵押权。选择抵押登记后放款对于金融机构来讲,无疑是最安全的。

开发商和银行之间开始了“先有鸡,还是先有蛋”的扯皮

  但是,在办理现房公积金贷款手续时,开发商和放贷银行之间却出现了“先有鸡,还是先有蛋”的扯皮。

  采访中一位金融机构的有关人士告诉记者,因为现房抵押权的成立条件是在《房屋所有权证》上进行抵押登记,也就是说,发放贷款的银行需要购房者提供房子的产权证,并在抵押登记后才能放贷。但是,一位开发商却对记者说,购房者不交齐房款,开发商是不能办理产权证的。

  这样的矛盾,是购房者无法解决的,也是贷款银行甚至开发商都无法解决的。现房办理公积金贷款,怎么能够不“难”?

担保中心监督贷款使用,扯皮似乎可以终止

  就在记者也为这种“先有鸡,还是先有蛋”的矛盾发愁的时候,听到了一个好消息,可能近期有办法解决这个老也解不开的难题了。

  据了解,北京市住房贷款担保中心将和丰台的一个项目进行这样的一种新尝试:买了这个小区尾房的购房者,在申请公积金贷款的过程中,担保中心和开发商签署协议,由担保中心为开发商提供担保,放款银行把购房者的贷款打到指定的账户上,由担保中心监督这笔贷款的使用,担保中心既替银行监督开发商使用这笔贷款为购房者办理产权手续,同时也保障购房者可以尽快得到公积金贷款。

“抵押登记”成为“堵”住问题现房的唯一办法

  也正是因为现房出现了这样或者那样的问题,2001年,北京市住房资金管理中心下发了《关于个人住房担保委托贷款抵押物审核有关问题的通知》,通知中明确规定:“以商品房现房设定抵押的,对于2001年6月1日以前竣工的商品房须附国有土地使用证、房屋所有权证;对于2001年6月1日以后竣工的商品房,须附该商品房项目的土地使用权证书或使用土地的批准文件、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、竣工验收相关证明文件。”而且,为了避免问题现房,这个通知还明确规定:“对以商品房现房抵押的个人贷款,须在办理抵押登记后拨款。”

  “抵押登记”成为“堵”住问题现房的唯一办法。那么“抵押登记”就可以规避权属确认上有问题的现房吗?记者在采访中了解到,目前的现房销售,因为不采用销售许可制度,不进行登记备案,买卖合同存在格式不统一的问题,因此,对于土地和房产在销售之前是否被抵押,或者房子是不是一房多售等情况,金融机构仅仅根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》是无法判定的,从而无法确保能够取得抵押权。因此,为确保贷款的安全,确保取得抵押物的抵押权,金融机构只有在抵押登记后,才能确保能够取得抵押权。选择抵押登记后放款对于金融机构来讲,无疑是最安全的。

开发商和银行之间开始了“先有鸡,还是先有蛋”的扯皮

  但是,在办理现房公积金贷款手续时,开发商和放贷银行之间却出现了“先有鸡,还是先有蛋”的扯皮。

  采访中一位金融机构的有关人士告诉记者,因为现房抵押权的成立条件是在《房屋所有权证》上进行抵押登记,也就是说,发放贷款的银行需要购房者提供房子的产权证,并在抵押登记后才能放贷。但是,一位开发商却对记者说,购房者不交齐房款,开发商是不能办理产权证的。

  这样的矛盾,是购房者无法解决的,也是贷款银行甚至开发商都无法解决的。现房办理公积金贷款,怎么能够不“难”?

担保中心监督贷款使用,扯皮似乎可以终止

  就在记者也为这种“先有鸡,还是先有蛋”的矛盾发愁的时候,听到了一个好消息,可能近期有办法解决这个老也解不开的难题了。

  据了解,北京市住房贷款担保中心将和丰台的一个项目进行这样的一种新尝试:买了这个小区尾房的购房者,在申请公积金贷款的过程中,担保中心和开发商签署协议,由担保中心为开发商提供担保,放款银行把购房者的贷款打到指定的账户上,由担保中心监督这笔贷款的使用,担保中心既替银行监督开发商使用这笔贷款为购房者办理产权手续,同时也保障购房者可以尽快得到公积金贷款。

 

 


 

 编辑: yangshu

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