最近一两个月来，国内一些大型信托投资公司纷纷向社会公众推出用于基本建设的资金信托业务，与此同时，民生银行在各大城市先后推出个人委托贷款的业务新品种。信托资金和个人委托贷款为投资者开辟了新的投资渠道，同时，这两笔悄然流动的“热钱”也正在为资金短缺的房地产业所关注。

　　由北京国际信托投资有限公司(北国投)推出的总额为15亿元的“北京商务中心区(CBD)土地开发项目资金信托计划”近日已成为投资者普遍关注的热点，尽管这是北国投在中国人民银行刚刚允许信托投资公司从事资金信托业务后，首次向公众发行房地产类资金信托计划，但投资者对此反应十分踊跃。据了解，自9月9日起到20日，该计划已募集到4亿余元，其中个人投资所占比例达到80%，目前最大一笔个人投资为600万元。北国投方面对此次发行进展十分乐观，据该公司预计，该“计划”至10月15日将可顺利完成。此前，上海爱建信托投资公司和上海国际信托投资公司向公众推出的近5个亿的上海外环隧道工程及2.3个亿的国投大厦建设项目、1.88亿的磁悬浮轨道项目均在短时内被投资者购罄。

　　自今年7月起，民生银行在杭州、

　　山西太原、西安以及北京等地先后推出了个人委托贷款业务，引起社会的极大反响。由于按照一年5.31%的基准利率人民银行规定个人委托贷款最多可上浮30%，委托人可以获得最高百分之六点几的收益率，这样的回报不仅远远超出同期的银行存款利率(1.98%)的水平，而且比刚面世的信托资金产品的预期收益率要高出1-2个百分点，另外，按照银行的规定，虽然对个人委托贷款用于个人住房按揭的利率仍为5.04%，但由于借款的金额、期限、利率均由委托人和借款人商定，其灵活性比较大，市场存在一定需求。目前，前往民生银行登记借贷的人数在不断增加。据了解，北京民生个人委托贷款业务开展仅10天已有1100余人登录备案。

　　房地产商“嗅觉”敏感

　　近几年，许多房地产企业在尝试通过上市获得发展资金，但由于企业自身的原因及房地产行业高负债率的特点，多数是失望而归。早在今年年初，一些“嗅觉”敏感的房地产商已经在另寻新的筹资渠道，上半年，“中城房网”以12家公司为股东成立了“中城房网管理公司”。中城房网轮职主席冯仑介绍，“中城房网管理公司”实际上是一个基金管理公司。冯仑分析认为，今后房地产企业更多地将有可能以信托、个人委托贷款、产业基金和私募基金四个渠道获得“热钱”，以壮大企业的发展。

　　金融界信心十足

　　基于投资者对新推出的个人委托贷款及信托资金的积极反应，民生银行和信托投资公司均表示对新推业务品种未来的市场信心十足。

　　中国民生银行总行营业部北京管理部郭世邦副总经理认为，民生银行的个人委托贷款业务目前刚刚开始，北京虽然刚刚有4-5单在接洽，目前还没有一单贷给房地产的，但从长远看前景广阔。目前，全国居民储蓄达8万亿，很多人手里的钱处于闲置状态，个人委托贷款增加了新的投资渠道，随着居民投资意识的增强，个人委贷不一定很快转向房地产项目投资，但有可能较多地用住房按揭贷款。由于个人按揭比较适合个人委贷借贷双方1对1的操作方式，同时贷款方对已有一定建筑形象进度，进入销售期，并已拥有“五证”的合法项目进行放款，其风险性相对于有关人士认为，买房人以个人委托贷款渠道借钱要比银行按揭容易，但开发商愿不愿意为其提供阶段性担保是目前面临的一个问题，如果开发商愿意为个人委贷的买家做阶段性担保，无疑可以促进楼盘的销售。另外，尽管房地产企业的开发贷款数额较大，而个人委托贷款的资金量通常较小，但银行完全可以发挥其经营业务的长处，为开发企业办理好闲散资金募集和服务工作。

　　据了解，民生银行是在今年年初被中国人民银行银行管理司批复允许开办个人委托贷款业务的。此前，民生银行个人业务份额不到10%，其今后的目标是要以个人委贷作为新的业务利润增长点，达到30%的份额。

　　北国投方面的有关人士则认为，信托投资公司的资金信托业务将会在房地产市场上获得较大的发展空间。北国投一位负责人介绍，信托财产在美国非常普遍，已达20%。我国的信托业长久以来缺少政策的支持，企业良莠不齐，缺少信誉。但信托投资行业近一两年正在发生很大的变化。自2001年4月，全国人大通过了《中华人民共和国信托法》后，今年5月和6月，中国人民银行又先后出台了《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，与此同时，政府从1998年起，对全国原有的400余家非银行投资机构进行了严格的资信审核，最终仅有37家企业通过重新登记，获得了《信托机构法人许可证》，信托行业已经走向规范，并在恢复建立企业信誉。

　　据北国投方面介绍，信托在金融领域里是惟一一个能将产业、资本市场、货币市场连接起来的机构，其信托业务广泛，可以涉及资金、动产和包括土地、房屋、公路、桥梁等不动产，以及其他财产及财产权，因此，它比较符合房地产融资的需求。

　　从具体操作上来看，信托财产在法律上是独立的，既不是信托公司的负债，也不是信托公司的固有财产，受国家法律的保护。另外，包括“小额集合运用”的管理、监督资金的交纳与使用，一旦发生纠纷，信托投资公司还将承担资金追索、打官司等责任。同时，信托业务中，受益人只需与受托人(信托公司)之间发生合同关系，而无需与委托人见面，这样有利于保护受益人的财产隐私，从而吸引到社会上较大份额的信托资金。这与目前银行推出的借贷双方1对1直接见面的中介业务不同。银行在个人委贷中只起到为登记借贷的双方居间撮合的作用，而不与借贷双方发生合同关系，银行在整个借贷过程中只收取不低于2‰的手续费，其委贷资金并不反映在银行的资产负债表上。

　　从目前来看，信托资金的收益率不及个人委托贷款高，但北国投方面透露，在“CBD资金信托计划”发行过程中，已有京内外及海外的房地产商或政府的相关部门相继前来咨询，寻求委托合作。在“CBD资金信托计划”完成后，北国投还有可能对中关村西区、部分地区的轻轨，以及亦庄、昌平—八达岭沿线的土地或建设项目筹集信托资金。

　　恶意套贷再被提及

　　目前，房地产商对于民生银行推出的个人委贷及信托投资公司新推的信托资金业务均很关注，但多数企业尚处于了解、观望阶段。

　　很多开发商认为，国家从政策上进一步打开企业及个人的投融资渠道，无疑有利于推动经济的发展。“土地开发资金信托计划”这种模式符合城市大规划成片规划、开发的发展趋势，通过信托渠道筹资者可以相对简便地一次性获得开发资金，能有效减轻一、二级开发的资金压力，加快城市发展进程。

　　对于个人委贷，一些发展商目前还抱有疑虑，表示在缺少严格资信评估的条件下，开发商不会贸然对放贷的个人做出阶段性担保，而只能保证向项目的监管银行担保。

　　有开发企业认为，银行个人委贷采用表外业务，仅为借贷双方拓宽了见面的渠道，但并没降低后期的社会融资成本，银行在借贷过程中，不是借款的担保方，不承担还款责任及风险，银行的信用未能在融资过程中得到真正的体现。另外，有些发展商担心，在银行一再强调并查处开发企业恶意套贷，但仍难于禁止的情况下，是否会出现有人借助相对宽松的个人委贷审查，进行新一轮的恶意套贷的现象，关心银行在推进个人委贷业务时，是否推出规避此类风险的相关措施。

　　多数开发企业认为，新的金融产品出现后需要一定的市场培育期，对于融资金额较大的房地产项目而言，行动应力求审慎。