近期，市场各方对上海房价的争议越来越大，已经分成“过热说”和“健康说”两派。有购房
意愿的上海市民则感到“一团雾水”：约八成的舆论报道疾呼“警惕房地产泡沫”，可楼市价格却
偏偏不见明显回调。
    中房上海指数办公室2002年9月调查显示，上海房地产价格在上月上涨12点的基础上，9月继续
大幅上涨13点，使得本年中房上海指数单月涨幅再创新记录。而截止8月的数据表明，中房上海指
数较去年同期上升84点，升幅达11.1％。
    央行提醒楼市有过热迹象
    上海房价的坚挺走势，让想买房又苦于买不起的老百姓越来越看不懂。政府部门已多次出面给
火热的楼市泼冷水，并开工兴建意在调控供应结构的低价“特供房”，但继续缓慢攀升的房价丝毫
不见回头的迹象。
    上海市物价局最先通过媒体特别指出，上半年上海出售的高档楼盘，购买者中境外人士和外省
市人士合计占53.6％，超过了购买高档楼盘者的半数。“在这些境外、外省市购买者中，多以投资
为目的，一旦撤离将严重冲击楼市。”
    央行上海分行的最新报告再次给火爆的上海楼市提了醒。该报告认为，当前上海房地产市场有
过热迹象，主要表现在三方面：一是房地产供销两旺，价格持续上涨。2002年上半年，上海房地产
开发投资同比增长45.3％，其中仅二季度同比增长达57.8％，而在2000年和2001年不到10％。2001
年上海房地产销售面积为1767万平方米，今年上半年已达1230万平方米。旺盛的需求推动上海住宅
价格连续9个季度上涨，涨幅超过18％。2001年上海房屋价格上涨超过全国平均2.2个百分点，是全
国惟一的一个房价较高同时涨幅也较高的地区。
    二是上海房地产市场结构性矛盾开始显现。如果按照每套100平方米计算，上海2002年套房价格
与人均收入之比为11.45倍，而发达国家的这个数字一般为6至12倍。考虑到国内居民的收入水平、
住房质量等因素，我国的这个数字比例应在4至8倍间较合适，而上海已远远超过这一范围，接近了
发达国家指标的上限。受到收入水平的制约，上海房地产需求结构呈金字塔型，中低价房的需求量
远超过高价房，可中低价房供应明显减少。
    三是上海房地产的资金链已呈紧张状态。抽样调查发现，上海居民上半年人均购房支出同比增
加2.2倍，首次出现支出大大超过收入，赤字比例达10.49％。这个比例不仅是全国惟一，而且比美
国等西方发达国家都要高得多。上半年，上海商品住宅买卖金额和个人住房贷款新增额之比为1:0.55，
住房贷款增长速度大大超过住宅买卖金额增长速度。
    不愿放弃中高端市场利润
    一位开发商对记者说，工薪阶层反映的“买不起房”的问题，很大程度上由于中高档住宅开发
较多导致，高价豪华楼盘拉动了均价的上涨。在均价上涨的背后，结构性矛盾将更加严重。
    据他分析，房价的涨跌与其它商品的价格不同，并不具备完全的可比性。不少购房者存在认识
上的误区，例如，自己买一期楼盘的单价是每平方米5000元，一年半后二期开盘售5500元，一期的
购房者以为自己升值了10％。实际上，二期与一期的“含金量”不同，一期的升值不可能同步达到
10％。同样的道理，消费者或许感到浦东某地区楼价涨得特别快，两年前还能买到每平方米5000元
以下的商品房，而今新开盘的屡屡超出每平方米1万元。这样的价格翻倍，主要由商品房及小区建
造标准提高所致。
    然而，在市场行为的推动下，开发商至今都不愿放弃对中高端市场利润的追逐。有关数据显示，
上半年，每平方米2000元以下的商品房已基本退出上海市场，每平方米3000元以下的商品房减少8.7％，
每平方米3000元至5000元的商品房微升1个百分点，每平方米5000元至7000元的商品房大幅上扬8个
百分点，7000以上的商品房增加2.5个百分点。
    与之对应的消费消求，据上海现代统计产业中心调查显示，在有意购房的市区市民中，34.7％
希望购买的住房在20万元以下，有56.1％希望在20至40万元之间。换句话说，仅有一成上海市民有
意购买每平方米4000元以上的住宅。
    市场供应与潜在消费的脱节，暴露出上海楼市的结构性矛盾。投资性质购买行为的增多，及外
国外省市购房人士的大量涌入，撑起了高端楼市的“半爿边”。
    对于上海房地产市场已经出现的结构性矛盾，及消费者呼唤低端楼盘入市的需求，不少开发商
却显得不已为然。在他们看来，上海房价中长期走强的趋势难以改变。
    有开发商提出，看待上海房价，应该将其从全国的房价走势中脱离出来。一方面，上海正在吸
引大量跨国公司和国内大企业落户，仅建设金融中心就吸引了大量全国性金融机构迁址。在这种经
济发展动力的带动下，中高档住宅的需求量有望得到维持。另一方面，旧区改造等老城区面貌变化，
使居民动迁性质的购房需求不减。
    记者曾遇到一位即将拿到货币化动迁费的购房居民，他说，周围还有好几个旧区或将改造或改
建成绿地，如此量的消费堆积肯定使房价很难往下降。
    值得注意的是，上海居民希望购买的住房的价格，与欲购房产的单价有较大偏差。上海房地产
交易中心下属机构的最新调查表明，未购房者欲购房产的单价4000元以下的占31％，4001至6000元
的占53％，6001至8000元的占11％，8001至10000元的占3％，10000元以上的占2％。两项数据间的
较大偏差，表明上海居民期望低房价，但又迫于市场现实渐渐认同了高房价。
    “以租养贷”已经不合算
    上海虹叶置业发展有限公司销售副经理王百胜向记者介绍，均价为4800元左右的虹叶茗园，将
于2003年8月交房，开盘1个月左右就成交了280多套。从成交情况看，八成购房者已经有一套住房，
属于第二次购房。其中，有投资意图兼有住房要求的约占一半。
    这位房地产业内人士称，上海尽管每年住宅供应的总面积不断增加，但需求大于供给的状况未
改变。单价在5000元左右、总价为50至60万元间的商品房需求量很大，目前没有减少的势头，价格
肯定还会上涨。明年上海购房退税政策的到期，不会对房价走势构成太大影响，这主要是因为城市
拆迁量大，且市民改善住房的要求十分强烈。此前蓝印户口政策的取消，也未对中高端住房市场构
成影响。
    但王百胜提醒，房地产投资不能只看到出租的一面，若单纯以出租来收回投资，“购房者应尽
量不要在往这方面考虑”。现在的利率很低，很多租房者完全可以改租房为购房，用租金来偿还按
揭。上海明显出现了房地产租赁市场供大于求的现象，“以租养贷”已不合算。
    据一项调查显示，在今明两年拟再购一套住房的潜在消费者中，有15％的人打算用于出租。另
外，从央行上海分行的统计中，也能找到二次购房用于投资的不在少数。截止今年9月末，全市商
业银行个人住房按揭贷款余额为950.56亿元，当年新增311.73亿元，同比多增96.21亿元，已超过
去年全年商业银行个人住房按揭贷款新增额16.77亿元；同期个人住房公积金贷款余额301.42亿元，
当年新增额35亿元，同比减少7亿元。这说明，目前上海的个人住房贷款增长主要以商业银行按揭
贷款增长为主，个人住房公积金贷款的增长水平低于去年同期。央行有关人士明确指出，投资性质
的购房者中不少人希望靠房租获利以房养房，但这种投资方式存在风险，一旦房屋租赁市场发生价
格波动，资金链运转将受影响，可能拖累偿贷能力。
    有专家进而指出，现在看来银行的个人房贷坏账率不到千分之一，可假若发生利率上涨几个百
分点，就会有一大批购房者失去还贷能力。日本、东南亚国家和地区都曾因为这个原因引发过经济
危机，因而，关注还贷能力是比关注房产泡沫更为重要的事情。
    不乐观的情况已经出现租房市场上，个别地区的出租率和租金都开始滑坡，有的高档住宅2室2
厅已由1999年的月租金1万元，跌至现在的7000元也很难租出去。有业内人士称，上海目前高档住
宅的出租率只相当于1999年时的八成左右。
    “以租养贷”出现风险，影响的将是整个房地产市场。市场人士表示，若单纯的租金无法使购
房者足够偿还贷款，就会有部分已经升值的住宅进入二手房市场。上海的几大银行今年已推出转按
揭服务，并在探讨跨行转按揭业务的可行性。转按揭可使购房者在贷款尚未还清前，就能够提前进
行房屋转手买卖，由买入二手房的一方继续偿还贷款。在金融服务已经跟上的背景下，“以租养贷”
部分的住房提前获利回吐极具可能。而这部分二手房的出现，势必对现在住房价格体系构成影响。
事实上，这也是部分对上海房价看跌人士的一大理由。在他们看来，房价的涨与跌，首先要关注租
房市场价格变动及“以租养贷”还有多少利润。其中，“以租养贷”无利可图，还会导致购房需求
减少。
    注意高房价背后的社会问题
    房价持续走高，必然引发中低收入阶层买不起房的问题。如果这一经济问题解决不好，就可能
出现一定的社会问题。在房价上涨和楼市火爆的时候，政府部门出面“消火”，似乎置税收及经济
增长的动力而不顾。其实，说明政府已经注意到高房价背后的社会问题。
    上海现已大力推广货币化动迁，如今动迁居民买房难的矛盾日渐突出。市中心某区政府部门的
一位人士深有体会地称，中心区根本不会有二、三千元左右的房子，于是他们不得不到几个边缘区
找房源，结果也一无所获。而令人犯愁的是，仅该区今年在一轮“旧改”中至少需要动迁近9000户
居民，假设按每户100平方米住房标准安置的话，需要90万平方米的动迁房源。
    为此，上海市政府方面提出鼓励和引导房地产开发企业面向百姓、面向市场，按照“高起点规
划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的要求，多建设一些价位适中的配套商品房，以满足
安置重大工程建设和旧区改造动迁居民的需要，确保重大工程建设和旧区改造的顺利推进。据了解，
年内上海将开工100万平方米重大工程配套商品房。首批低价“特供房”已开工建设，房型以80平
方米小二室一厅为主，每平方米价格在3000至4000元间。据称，这批地段相对较偏的“特供房”，
较同一地区的房价低500元左右。按规定，只有动迁居民才能购买。
    解决了动迁居民“买房难”的话题，在很大程度上化解了高房价背后的社会问题。但是，低
价“特供房”调控商品房供应结构的效果还有待观察。一方面，低价“特供房”毕竟总面积有限；
另一方面，特定消费群体制约了其作用渗透进整个上海楼市。
    上海集聚了大量外籍人士、高级白领、私企富贾，他们对高档商品房的现实需求推动了上海房
价的迅速攀升，楼市泡沫成分自然少得多。但正是上海楼市这一特殊性，决定了高房价背后的社会
问题必须注意。否则，工薪阶层“买房难”的矛盾会更加突出。 (中国经济时报 张炜）