从1992、1993年算起,北京房地产已经发展了近十年了。很多概念已经深入人心,人们购买房产不再是只用来居住,作为“不动产”,人们更看重其在未来几十年里的恒久价值。
当我们冷静审视,发现十年间实现了保值增值的住宅只是极少数。它们为什么贬值?今天的它们是不是明天的我们?我们买的住宅会贬值吗?
设计落伍、外观老旧是贬值的直接原因
同属于亚运村地区、同时开发于1996-1997年期间的两个物业,当初新房出售价格相差无几,都在6000-7000元/平方米之间。经过5年的时间考验,一个如今已经是地区标志性物业,三居租赁价格在7000元/月以上;另一个如今渐呈衰败之相,求租客寥寥无几,而二手转让价格更是跌到了5000元/平方米左右。
这类例子几乎出现在北京每一片集中开发的热点地区。究其原因无外两点:
人们对建筑的要求从审美品位到功能设计都有了很大提升。而在5年前甚至10年前,这些建筑的设计者没有预测到并顺应潮流。
早期的住宅建筑材质经不起雨雪风霜的侵蚀,加之未有良好的维护,涂料变色剥离、瓷砖沉积灰尘、脱落等等现象比比皆是。对于70年的建筑来说,5-10年的时间应该是最“青春貌美”的年纪,然而在北京,住宅建筑落成两年后,就算不上新楼。
于是在北京人们看到了如下怪现象:一些当年高档外销住宅项目在入住几年之后,正在以低于新房1/3至1/2的价格出售;住宅的投资模式仅能依靠热点区域的近期租赁市场来支撑,谁也无法对十年后或者更长时间以后的物业价值有信心;市场上新推出的住宅轮番创新,一代更比一代强,但建成后的住宅越住越旧,渐渐淡出人们的视野,早期购买的人们除了一方面安慰自己早享受了两年,另一方面赶紧寻觅升级换代的住处……
前瞻趋势是住宅历久弥新的重要法宝
作为不动产,住宅理应比货币更具有保值性。调查统计中显示,70%以上的人买房用于自住,相对来说,他们对投资回报的概念没有投资客那样敏感。尽管如此,仍然有超过60%的被访者表示,所购房屋未来价值的变化趋势是影响决策的重要因素。那么住宅建设中如何保持历久弥新的时间价值呢?
位于东北三环国展商圈的UHN国际村正在尝试。UHN国际村的开发商北京广华轩房地产开发有限公司总经理刘尧先生认为:住宅不是类似于手机和家用电脑的低值易耗品,无论是开发商还是设计师,都有责任为购房者提供一个经久耐用、不会迅速落后于潮流的住宅产品。最直接也是最有效的手段就是在开发设计之初就认识到市场变化趋势以及购房者需求走向,前瞻趋势,用眼光换取价值。这正是贯穿于UHN国际村前期设计过程的重要指导思想。
所谓前瞻趋势,就是预见到占领地块的未来发展价值;就是站在购房者的角度去体会当今市场上住宅产品的不足;就是有突破习惯性思维和设计手法的能力,并有足够的勇气将其坚持到底。所以UHN国际村选择了东三环最北段这片未来两至三年发展最快的区域;设计了令人耳目一新的三条折线板楼,并将板楼设计成“U、H、N”的形状,延展开放的社区空间和通透的视野足以在未来十年里傲视京城传统板式住宅。
然而,前瞻趋势之所以有价值,是因为并非所有的人都能够提前认识到它。当一个领先型住宅产品呈现在你的眼前,你有眼光、有胆识把握到它吗?
外观的艺术:建筑不老的容颜
当你驱车经过东三环,从国贸中心、京广中心到南银大厦,经过近十到二十年的时间磨蚀,这些建筑依然保持着年轻的容颜。可以预见到,在未来的几十年里这些建筑会逐渐成为城市的珍藏品,并因此承载更多的价值。
如果你行驶在塞纳河上,或者你走在纽约的皇后大道,又或者你拜访悉尼还有日本东京,你会看到很多玻璃与金属共同构建的现代建筑,更多的是90年代以来兴建的高级城市公寓。如果你访问国外的建筑设计师,他会告诉你,这种风格的建筑在提供更为完整方正的室内空间的同时,还拥有靓丽持久的建筑外观,玻璃和金属的耐久性在现代公共建筑上得到了很好的验证,现在越来越多地运用到了高级住宅设计中。
将公共建筑的外立面风格全面运用于住宅中,UHN国际村应该是北京的第一家。然而说到建筑外观,UHN国际村的刘总认为:大多数的专业开发商都能不同程度地认识到外观对于住宅的重要性,但是一个优秀的外立面设计往往伴随着相对较高的建筑成本投入。在这一点上,不是所有的开发商都会有足够的城市责任感和随之而来的勇气。
相对于住宅长达70年的寿命周期,相对于可以传世的优秀住宅对于城市的意义,任何眼前的投入都是有限的。这是UHN国际村的观点,也是值得引起房地产市场广泛关注的观点。
UHN国际村的出现标志着一种新思路的出现,或许多年后再看,这是一个影响深远的新思路。
十年后你的住宅会贬值吗?这个问题不仅问给购房者,也在问给开发者。需求不断变化,市场不断前进,这也会是一个永恒待解的课题。