新“游戏”规则扫描--2002年中国房地产业七大法律法规的市场意义
化方圆为规矩
法规名称：《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》
出台部门：建设部
颁布日期：2002年2月25日
近些年在房地产开发过程中存在着诸多不符合规范的行为，而以往在房地产开发项目的管理上缺少相应的处罚规定。为加强对房地产开发项目的管理，建设部依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规规定，于2002年2月25日下发了《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》。
《通知》有以下一些内容：对未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的，房地产开发项目资本金达不到规定标准的、已开发建设项目严重拖欠工程款的项目，建设行政主管部门不得审批或同意其新开发建设项目。房地产开发企业应当依照有关规定对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，房地产开发企业应当依法办理工程质量监督手续。对于未按照国家规定办理工程质量监督手续的，建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。房地产开发企业向购买人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和使用说明书，并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。依法应当实行监理的房地产开发项目，房地产开发企业应当委托具有相应资质等级的工程监理单位监理。
《通知》的出台有利于加强对房地产开发项目的管理，对于确保工程质量，保护购房者利益有着重要的意义。
告别“毛坯房”
法规名称：《住宅室内装饰装修管理办法》
出台部门：建设部
颁布日期：2002年2月26日
“毛坯房”是一定历史时期的产物。在实行住房制度改革之前，我国的住宅基本上是国家建、集体分、个人住，由于建设资金有限，一般住宅只进行了低水平的装修，职工拿到房子后的第一件事往往就是拆掉这些低档次的卫、厨、浴设施及灯具甚至门窗重新装修，造成很大浪费。有鉴于此，后来国家提倡建不装修或粗装修的“毛坯房”，由居住者根据个人喜好自己装修。但后来一家一户的住宅装修暴露出许多问题：对物料、施工质量、施工人员的管理难度大；随意拆改建筑结构、野蛮施工等违法违规现象增多，危及建筑物的防火、防水、抗震等性能；施工单位与房主的经济纠纷增多，消费者的合法权益得不到更好的保障；装修施工带来的建筑垃圾、污水、震动、噪音等严重干扰居民正常生活，市民投诉不断。此外，这种“游击队”、小规模、手工作业的施工也制约了我国家装行业水平的提高。并存在着偷、漏国家税费的现象，鉴于此，建设部于2002年2月26日出台了《住宅室内装饰装修管理办法》。
《住宅室内装饰装修管理办法》共7章48条，主要内容有：住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构等行为；任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
《住宅室内装饰装修管理办法》的出台，标志着装修一体化取代了离散化，这无疑是一种变革，其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型粗放的手工业生产，从而全面提升中国住宅装修的档次和品质。显然，建造装修一体化是一个系统工程，具有鲜明的产业化特征，不但打破了陈旧的装修体制，更重要的是将整个住宅产业引向集约化建设的轨道，是一次质的飞跃，从某种意义上讲，不实现住宅的建造装修一体化，就谈不上住宅产业的现代化。
市场新号角
法规名称：《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》
出台部门：建设部国家计委国家经贸委财政部国土资源部监察部国家工商行政管理总局
颁布日期：2002年5月23日
在房地产及住宅产业保持良好发展势头的同时，市场不规范的问题时有发生，尤其在商品房流通销售当中，广告欺诈、面积的缺斤短两、物业公司的不规范管理是当前消费者投诉的热点。为规范房地产的管理，活跃房地产市场，使房地产市场既活跃又有秩序，切实保障购房者的权益，建设部等七部委下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，《通知》的实施时间为2002年5月23日。
《通知》主要是针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处房地产行业中不规范行为的力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定；严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理；房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府，及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。同时各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。
整顿和规范房地产秩序的重点是以下6项工作：一是依法查处开发建设中的违法违纪行为；二是重点查处商品房销售面积缺斤短两行为；三是对房地产中介活动中的违规违法行为进行认真查处；四是全面清查虚假和不规范广告行为；五是查处合同订立和履行中的违法违规行为；六是依法查处物业管理领域中的不规范行为。
《通知》的出台，对于规范房地产市场，避免房地产开发建设中的违法违规行为，保障消费者的权益，净化市场，减少纠纷，提高行业信用度，使房地产业走上更加健康、规范、富有活力的发展轨道，维护购房者的权益，确保社会的稳定有着十分重要的意义。
新“土地革命”
法规名称：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》
出台部门：国土资源部
施行日期：2002年7月1日
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》未出台之前，国有土地招标拍卖出让尚未形成制度，缺乏统一的法规，各地对土地招标拍卖的范围、组织实施程序等缺乏明确的规定，经营性土地使用权的转让大都由领导干部说了算，这样在土地供应环节上极易出现腐败现象，在一定程度上影响了全国土地招标拍卖工作的规范运作。另一方面，我国相关法律法规对国有土地使用权招标拍卖出让均提出了明确要求。对于招标拍卖活动，国家也有法律规范，如《招投标法》、《拍卖法》等，但主要涉及的是对不动产的招标拍卖规范。土地作为不动产，有它的特殊性。因此，国土资源部在参照《招投标法》和《拍卖法》的有关法律精神和原则的基础上，总结吸收各地实践经验，经过反复修改、完善，正式发布了从2002年7月1日起开始施行的《规定》。
《规定》共28条，主要明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据、原则、范围、程序和法律责任等。它以《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《〈土地管理法〉实施条例》等法律法规为依据，建立和完善了以下三个方面的制度：一是经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度；二是公开、公平、公正的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让组织实施程序制度；三是严格的法律制度。
《规定》在认真总结各地招标拍卖挂牌出让国有土地使用权成功经验、借鉴国际上通行的招标拍卖习惯做法的基础上，明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的组织实施程序，包括拟订计划、编制出让文件、发布公告的方式和内容、标的和底价的确定、投标开标程序、拍卖会和挂牌的程序等。针对实践中普遍存在的以协议出让方式取代或规避招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权的问题，《规定》对应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，规定了严格的法律责任，即对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
《规定》的实施有着非凡的意义：一是有利于从制度和源头上保证土地使用权出让工作的廉政建设。土地是国家和社会最大的资源和财富，是生产要素市场中价值最高的资产。对经营性国有土地使用权的出让审批如果不严格规范，容易滋生腐败。大力推行招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权，有利于遏制权力进入市场，减少人为因素对资源配置的干预和不合理控制，从源头上遏制腐败行为的发生。
二是有利于按照市场经济的要求，健全土地市场规则，建立公开、公平、公正的资源性资产配置的新机制。虽然我国在土地市场建设方面取得了显著成绩，但是也存在着不少问题，如竞相压低、减免地价吸引投资；经营性房地产项目用地采取协议出让方式供地，划拨土地大量非法入市等。如果不遏制这些行为，统一规范、开放有序的土地市场就难以形成。大力推行招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权，不仅能够实现国家土地资产的最大效益，而且能够提高政府供地的市场化程度，促进规范统一的土地市场的建立和完善。
国土资源部最新统计显示，到2002年上半年，全国累计收取土地出让金已达6000亿元，市场在配置土地资源中的基础性作用正逐步确立。仅今年上半年，全国31个省、自治区、直辖市招标拍卖挂牌出让的土地价款超过300亿元。浙江、江苏、广东、河北、山东等省走在全国的前列，5省招标拍卖挂牌出让的土地价款超过191亿元。
用好稀缺土地
法规名称：《关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知》
出台部门：国土资源部
颁布日期：2002年8月1日
鉴于一些地方在建设用地审查报批工作中存在很多不规范行为，出现乱占耕地、审批质量效率不高，甚至在土地的审查报批工作中出现以权谋私、贪污腐败的现象，为规范建设用地的审查报批工作，杜绝以上现象的发生，国土资源部于2002年8月1日下发了《关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知》。
《通知》规定：市、县国土资源管理部门拟定征用土地方案，应直接听取被征地农村集体和农民的意见，并将意见据实汇总，附注在征用土地方案中；依法报批的征地方案同时还必须附市、县人民政府关于补偿费用标准合法性、安置途径可行性及妥善安置被征地农民生产、生活保障措施的说明材料；省、市两级国土资源管理部门在分别上报国务院、省级政府批准征用土地的建设用地项目时，应在审查意见中对征地补偿标准是否合法，安置途径是否可行，市、县政府的保障措施是否能真正落实等提出结论性意见。
各级国土资源管理部门在促进集约合理用地方面应采取的措施。要求在审查申报建设用地时要依据有关工程项目建设用地指标核实用地面积，单独选址建设项目工程设计范围内的绿化用地，要随同工程用地一并依法报批。《通知》还要求市、县国土资源管理部门，下半年报批城市分批次建设用地时，须对上半年已批分批次建设用地利用情况及当年农用地转用计划指标使用情况作出说明，作为建设用地项目呈报材料附件一并上报。各级国土资源管理部门建立依法批准的建设用地跟踪检查制度。
《通知》的出台，对于进一步规范建设用地审查报批工作，实行最严格的土地管理制度，提高建设用地审查报批质量效率，为经济建设必需用地提供保障有着重要的意义。
献策物管
法规名称：《物业管理条例(草案)》征求意见稿
出台部门：建设部起草，国务院法制办公布
发布日期：2002年10月22日
2002年10月22日，国务院法制办公室公布《物业管理条例(草案)》，向各界征求意见。这部条例草案共分6章72条，内容涉及业主、业主委员会和业主大会的职责、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及相应的罚则等多方面。由于这是国家出台的第一部关于物业管理的行政法规，引起了社会各方面的强烈反响和关注。
众多的物业管理纠纷引起了国务院的重视，准备以全国统一的《物业管理条例》来规范已经市场化了的商品房和建筑物的管理方式与行为，并将这可能对全社会、对城镇居民生活产生重大影响的法规公开征求全社会的意见。
在《物业管理条例(草案)》中，主要涉及到以下一些问题：一、业主大会的成立问题，《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。二、业主大会的职责与权力问题，业主大会主要有以下职责：审议、修订业主公约和业主大会章程；选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；选聘或者解聘物业管理企业；审议维修基金续筹、使用方案，并监督其实施；听取和审议物业管理工作报告等；三、业主大会基金的设立问题及基金的缴纳和管理问题；四、物业管理企业的服务问题；五、物业管理服务收费问题。物业管理企业单独开设的该物业管理区域的账户不同于业主基金账户，也不同于物业管理企业的法人账户。不能用物业管理企业的法人账户代替项目物业管理的账户，可以防止物业管理企业挪用、混用项目资金，并增加了该账户的财务透明度。
为百姓着想
法规名称：《经济适用住房价格管理办法》
出台部门：建设部国家计委
施行日期：2003年1月1日
自从国家确立1999年全国城镇经济适用房年内施工面积24，444万平方米，投资规模达1900亿元，并要求各地优先落实建设资金后，我国经济适用房建设由此大规模展开，并以政策介入微利为主作出发点，担负着让中低收入者安居的使命，享受着无偿划拨土地、减免税费等优惠条件。但是，经济适用房只是在土地供应政策和价格管理政策上区别于一般商品房，其仍然按市场化运作，在操作过程中，许多经济适用房户型面积超标，装修豪华，工薪阶层仍然难以接受。为更好地实现经济适用房的政策初衷，国家计委、建设部于2002年11月17日推出了《经济适用住房价格管理办法》，《办法》从2003年1月1日起施行。
《办法》对经济适用住房作出了新的界定，就是纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用不得计入经济适用住房价格。
《办法》明确，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设(房地产)主管部门，按照本办法有关规定，在项目开工之前确定，并向社会公布。按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。
经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。房地产开发经营企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号，自觉接受社会监督。历史总在经意与不经意中创造，历史又总在人们的智慧和沉思中延展。
从房地产业政策完善的方面来观测，2002年的中国房地产业，是充满智慧以及创造的一年。经济适用房有法可依，毛坯房退市，卖地走向公开透明……
在这些词句的背后，其实就是我们一直渴望和追求的公平、竞争、效率的现代游戏规则的最直接表露，更是中国房地产业未来无限生机的现时表演！
我们还记得，王石在茶坊悠闲地喝茶时有朋友惊讶地问他：“王炬出事了，你在深圳搞房地产这么多年，难道没有牵连？”
我们还记得，当潘石屹听到国有土地从7月1日起公开招标拍卖时，高兴地说：“再也不用那么烦心了，大家以后该干嘛干嘛去！”……
太多的感慨，太多的激动，太多的盼望，在2002年这个可以称作“法规年”的脚步声中越走越欢，回顾2002房地产业时，我们发现，房地产政策完善的所有各各不同的内涵和外表，原来刻记着的是我们共同追逐成功和进步的脚步。
一个国家的现代化，一个产业的现代化，必须有一套公正、公平、公开的法律制度，必须遵循现代化的游戏规则，也就是现代市场经济的一般规则──充分尊重和保障每一个企业和每一个人的财产权利。我们可以预见，中国房地产业的法治建设和体制改革将为房地产业带来新的机遇和动力。万卫清、崔庚