在市场说了算的存量住房租赁交易中，指导价像一本价格“参考书”，不仅可以保护消费者的权益，还有活跃市场、促进成交的作用。

　　楼市有一定的空置率并不是坏事

　　苗乐如(市国土房管局局长)：

　　2002年，本市存量房与增量房的交易比例是1比0.55，存量房中已购公房交易不火，住房二级市场的交易量一直在增加。当然，与兄弟城市相比还有很大差距。比如上海市目前存量房上市的数量达到了1000万平方米。本市相继出台了已购公房的相关政策，根据统计，月均成交量由388套上升到566套。

　　已购公房交易不火的原因有很多，其中人们的心理预期也有一定关系，很多人对旧房到底能卖多少钱的期望值高，实际成交中二手房的价格与新房的价格都差不多了。其他城市的人们消费理念不同，比如有的地方在房子“以旧换新”中推行四个一点：卖了旧房拿回一点、向银行贷一点、自己掏一点、政府税费帮一点，使得房子可以流动起来。

　　现在，北京存在700万平方米的空置房，北京的商品房空置率属于正常情况，它是市场经济的正常现象。你想，如果生产出来一套就卖掉一套，说明市场还是没有竞争。产品的供应量较大，这对开发商将产生一定压力。

　　北京空置商品住宅572.2万平方米，空置一年以上的商品住宅超过300万平方米。北京大部分空置商品房都属于合理存量，并非供大于求。目前国际上人均房屋使用面积达到30至40平方米，而北京的人均建筑面积才17至20平方米，使用面积就更小了，因此北京的房地产市场还有较大发展空间。通常国际上房屋空置率的基数在3%至5%之间。2001年，北京的商品房总面积达到了2.01亿平方米，若按照5%的空置率算，北京的房屋空置面积应达到1000万平方米，但这两年北京的房屋空置率均未超过1000万平方米。

　　新建房与二手房指导价也将出台

　　沈洁(市国土房管局住房指导处处长)：

　　我们首先推出的是住房租赁指导价格，从2003年起，我们将研究新建房和二手房买卖的指导价格。过去很多人因为二手房公房上市的比较少，就认为存量房的市场不活跃，实际上有一个很大的量大家给忽略了，那就是只要是新建房买到手，哪怕是一天都不住，再给卖出去，只要我不是从开发商手里买来的房，实际上这都属于存量房交易。公房上市的情况是因为国家政策的一些原因，中央国家机关的一些限制，进展有些缓慢。但整个存量房交易还是不小的，比之上海，总体的量是比较小，但从比例来说，已经达到了1比0.55，应该说也是一个比较大的数据。

　　二手房和新建商品房交易指导价格我们将在条件成熟后的2003年可能会发布。这个工作已交到了中介事务所。这次公布的是根据2002年11月底住房租赁的价格来编制的指导价格，今后在每个季度的季末公布新的指导价格。

　　不同地区有不同指导价格

　　杨晓(市中介事务所主任)：

　　北京市的住房租赁指导价格是北京市住房指导价格的组成部分，包括新建和二手住房。所公布的代表了北京城八区56个典型区域的住房租赁参考价格。这个工作是从2002年3月开始的，在此期间我们走访了深圳、上海、南京等城市的经验，听取了专家和有关处室及中介企业的意见，结合我市房屋买卖的具体情况，确定了先行发布北京市住房租赁指导价格的政策。我们采集了2002年10月至11月实际成交的1万条信息，用地图标识的方法，现在我们展现给大家的是北京市租赁最活跃的区域布局。

　　根据这种情况我们确定了城八区56个典型区域，并对其具体的价格进行了分析，通过对普通住宅一居、二居、三居室和平房的实际租赁成交价格进行加权平均，最终得出了市场价格。这个价格主要反映了这些地区成交数量最集中的房屋类型的基本情况，主力户型为80年代、90年代建设，有简单家具、简单家电。

　　城八区普通住房租赁价格分布情况是随二环、三环、四环的延伸而逐渐降低，北城高于南城。中关村、国贸、国展地区脱离了此规律，价格也是比较高的，这是一居室的情况。三居室租赁比较少，大多分布在国贸、中关村等地区，这与这个地区的跨国公司等集中有关系，平房租赁的差价比较小，也是北城高南城低。

　　指导价格是一个参考价格，租赁双方可参考指导价格，综合考虑装修状况、住房设施齐备程度、距公交站点的距离、所处小区环境和物业管理状况、住房租金付款方式等因素，确定出租或承租住房的实际租金。据悉，北京市住房租赁指导价格今后将定期每季度更新一次。

　　晨报记者莫春

　　通讯员白强