本报记者童桦上海报道 上海新年伊始，香港四大地产发展商之一的新世界集团就宣布，计划在今年投资30亿港元并在未来三年投资70亿在上海发展房地产。受上海申博成功等多项利好因素影响，包括新鸿基、恒隆、香港兴业、新世界、和黄、恒基、瑞安在内的多家地产商年初争相宣布增资上海，涉及金额高达250亿元人民币。
地产商大举扩军上海势必对本土开发商产生影响，据分析者估计，上海本地企业重组合并将进一步加速。
上海成第二总部
戴德梁行房地产咨询上海有限公司总经理张国正在递给记者的名片上有一行小字——原梁振英测量师行，该行在香港地产界鼎鼎大名。张在办公室里对记者说：“从2001年上海召开APCE会议以后，香港地产商已把上海看成是他们的第二总部。”
据悉，迄今为止较知名的香港房地产商大都已来投资上海，“90年代初香港地产商进入上海时仅把此地看作全球投资的一个点，主要集中在商务楼方面，而且多为短期。”张国正说，“但从2001年上海召开APCE会议以后，香港地产商改变了对上海的投资策略，一是开始多元化投资，不单单是商务楼，住宅领域也开始进入；二是投资周期变长。”
作为内地经济发展的龙头，上海经济每年以双位数字增长，房地产行业也处在需求旺盛的高速增长中。近年来，地方政府为促进房地产市场发展，出台了内外销房并轨、土地转让市场化等一系列政策，使上海市居民房屋按揭增长连创新高。另外，由于中国已获得2010年世博会的举办权，由此将带动上海的产业结构调整，交通、商业、旧区改造等一系列的发展计划都促使各地投资者加快进驻步伐。
2003年，规模宏大的黄浦江两岸综合开发正式启动。据上海市政府的统一规划，浦江两岸综合开发规划从吴淞口到闵行，规划面积达2260公顷。有行家估计，浦江一期动迁、开发就要耗资上千亿元人民币，带动浦江沿江地价上涨。
张国正透露，前几年，开发商不敢贸然踏入上海高档商品房市场。但港资对高端市场有丰富经验，在不断的利好消息下，决心长期在内地发展。同1995年时相比，香港房地产商目前在上海的策略发生了很大变化。原来发展商买地盖楼都比较盲目，中途撤资的情况时有发生。现在，发展商愿意花更多的精力做前期的市场调研，关注城市发展的有关政策，以及政府关于交通、环境等方面的规划，投资更加理性。
港资五虎上海竞赛
作为香港地产界龙头企业，李嘉诚的长实及和黄此前以3.9亿元人民币参与了上海古北新区的土地开发。和黄发展的“汇贤居”于日前发售，该公司中国事务部总经历谭健旭表示，和黄地产要成为上海新一代豪华商业地标。和黄一改以往给人的低调印象，这标志着香港地产商争夺上海高端产品市场的格局已经形成。和黄地产上海公司有关人士表示，单以纯回报率计，目前上海楼市的水准在亚洲属偏高，去除各项成本，写字楼年纯回报率有5%～7%，住宅的纯回报率8%以上。据悉，和黄将继续投资12亿元人民币发展古北新区地皮。
和记黄埔地产集团有关人士透露，和黄去年上半年465亿港元的总营业额中，地产收入占到10%左右，其中有1%的份额来自内地房地产市场。“长和系”在内地经常联手发展地产物业，据悉已持有430多万平方米的土地储备，项目数量超过20个。
另一家港资巨头——新世界集团上海地区首席代表梁慧娴女士向记者透露，集团计划今年初在上海投资30亿港元发展房地产，其中15亿元发展卢湾区一个零售及酒店项目，余下15亿元则会在长宁区发展一个纯住宅项目，两个项目将在三年内完成。
新世界自1997年以来，已投资86.9亿港元在上海发展7个基建项目，包括作为旗舰的香港新世界大厦，而新世界在中国内地拥有的土地储备也已经达到1900多万平方米。
新鸿基地产亦明显加快进军内地房产步伐。当上海夺得2010年世博会主办权后，新鸿基随后即宣布落实投资80亿港元，发展浦东陆家嘴金融区商住地产项目，这是新鸿基在内地最大单项投资之一。与以往新鸿基订下内地投资比重占集团资产不逾一成比较，增加投资反映出其在内地的投资变得更加进取。
据了解，恒基在中国的战略目标历来瞄准主要城市的黄金地段。去年在上海，他们投资超过10亿元人民币发展静安区南京西路的地产项目。内地房地产投资已不只是恒基新的利润增长点，恒基的目标是打造中国的“地产王”。虽然起步慢了半拍，但恒基集团在内地投资总额已达到150亿元人民币。目前，仅北京、上海、广州三地就拥有22个地盘的土地储备。
三年后，从上空俯瞰上海港汇广场时，展现在你面前的将是一幅“蜡烛＋蛋糕”的景致：高高的双塔就像两支蜡烛，而底楼的港汇Shoping Mall则像一块蛋糕。那就是香港恒隆集团准备在徐家汇建造的双塔。
10年前，当香港恒隆集团决策人来到徐家汇时，看见周围正在建造的东方商厦、大千美食林等一大批工程，敏锐地感觉到徐家汇将是一块上海商家必争之地。于是香港恒隆集团、恒基(中国)投资公司、希慎兴业有限公司和上海徐家汇(集团)股份有限公司决定投资40亿元在此建造港汇广场。当时港汇广场的设计，就有双塔的造型。但由于1997年的亚洲金融危机，恒隆集团双塔计划只能搁置。目前上海地产形势又使恒隆双塔计划重新启动。
上海房地产业必将重新整合
据有关机构统计，香港十大房地产集团在香港市场中的供应量为80%，其中前三强的市场销售额就占据半壁江山。而上海房地产一级资质企业有100来家，投资额和商品房销售量还不及全市总量的20%；瓜分剩余的市场份额的近4000家企业中，不少注册资本仅500万元；资质为三级、暂定三级或未定级的小企业就有近2000家。在如此强劲的发展势头下，上海本土房地产企业资质不高、产业集中度偏低的现状，与未来发展极不相称。据本地人士估计，上海地产行业将面临重新洗牌的格局。
张国正告诉记者，香港地产商大规模进军上海，将对上海的同行形成压力。由于上海在去年将土地批租改为投标，这样对资本雄厚的外资极为有利，而多数上海房地产公司目前只擅长于住宅开发，综合性商务开发能力根本不及香港地产商。
据称，目前已有上海房地产企业意识到自身的“软肋”，希望通过收购重组实现“聚合效应”。中华企业股份有限公司继2001年年底成功收购上海古北(集团)有限公司后，在2002年又通过决议出资收购上海房地产经营(集团)有限公司90%的股权，从而使拥有的土地储备增至180万平方米。
有本地专家认为，单靠内部滚动发展，本地地产商不单需要一个较长的发展阶段，而且会造成企业不适应迅速变化的市场竞争面临淘汰。地产企业要做大、做强，借助于资本市场，通过战略性购并、重组，采取外部扩展的方式，不失为一个可行的办法。