在中国房地产业10多年的发展历程中，出现过两次“大出走”：第一次于上世
纪90年代中期的“人才大出走”，典型代表南有万科，北有万通，导致人才与企业
“出线”，在同城或异域设企开发，间接表现为房企“出”城市“线”；第二次于21
世纪初开始的“企业大出走”，典型代表有粤派房企北上和浙派房企进“江”（长江
流域城市），导致企业与城市“出线”，有一线城市企业进入二、三线城市的，也有
一、二、三线城市企业互进互出的，直接表现为房企“出”城市“线”。
　　北京、上海、广州、天津一直被认为是国内房地产市场发育程度最高的城市，
连续多年的火爆使这些城市的房价强劲上扬，很多二、三线城市的房地产企业纷纷
进驻一线城市，大举投资房地产领域。几乎同时，以杭州、武汉、南京、成都、南
昌为代表的二线城市却异军突起，房地产开发日渐火爆。另据港府初步统计，近期
香港地产商看好二线城市，积极在内地中部至北部经济发展迅速的中小型城市，如
宁波、长春等地发展物业。同时市场的种种迹象表明，房地产开发热正在从北京等
一线中心城市向武汉等二线区域城市扩散。
　　房地产企业这种频频“出线”在中国是史无前例的，而且势头不减。是什么原
因驱使房企在各“线”城市中反常游走呢？
　　笔者认为，首先从国家政策层面看，国内市场的开放政策和全国房地产相关政
策的“大一统”局面，以及各城市发展房地产业的政策倾斜，从宏观层面上允许和
推动了房地产企业的异地开发。
　　其次从市场经济学的原理看，“哪里有钱赚，企业就到哪里去”，“哪里有超额
利润，资金就会优先集中流向哪里”以及“流通使资本增值”，利益是一切市场经
济行为的出发点和归结点，是导致房企“出线”的无形“魔棒”。
　　第三从马斯洛理论分析，企业战略目标和企业家终极目标的追求，以及企业精
神的诠释和企业家价值的实现，是房企“出线”不可忽视的原因。
　　第四从企业实践行为来分析，主要有以下原因：一是市场竞争的加剧使得一些
开发企业萌生了“出走”的逃走念头；二是土地瓶颈是加快企业“出走”的一个无
奈选择；三是企业目标的实现是做大做强房地产企业的战略转移。
　　当然，理想状态下的“出线”是在具备一定条件之后，如万科、万达、万通的
扩张是在锻炼了一支人才团队，积累了一定的经验和实力，塑造了一个颇具区域知
名度的品牌等基础上，试图通过品牌扩张做大做强，这些开发企业在主观上是战略
进攻。换言之，必须先修炼内功，然后才能异域扩张。
　　开发企业必须清楚，从辩证观点来看，二、三线城市的开发风险同样存在。二、
三线城市的土地便宜并不代表它有更多的嬴利空间，房地产能不能赚钱，土地成本
只是一个方面，关键还是要看市场能否接受其产品。只有具备了一定的消费能力，
土地价格才会比较高。换言之，如果一个市场土地价格非常低，就意味着这个市场
的消费能力也比较低，房产开发的风险会更大。开发企业不怕地价高，怕的是没有
市场。认为进入三线城市就没有竞争了，从发展变化的角度来看，新的竞争是随时
都可能产生的。尽管房价“潮起潮落”变幻难测，耐人寻味，但房价也没有永久只
涨不跌的，或只跌不涨的。惟有洞察先机，因时而变，方为市场的“不变真理”。“放
得开”、“收得拢”是对房地产企业“出线”能力的考验。

  　(《中国房地产报》)