|
山东房地产业自
1998年真正步入市场化经营后，一直在高位运行。由于惯性作用，
在2002年，我省房地产业继续保持了“总量扩张、高位运行”稳健的
发展势头：一季度增长51.0％，二季度增长43.1％，三季度增长40.1
％，年底增长31.3％。房地产业持续在高位上运行，这会否造成新一
轮的房地产过热现象，引发房地产泡沫的形成？山东统计局专家
经过调查分析认为：这只是在经济加速发展时期的加速表现，是平稳
中的一个高潮，目前山东房地产仍处于稳步发展阶段；从房地产的各
项运行情况看，山东房地产的发展总体不过热。
首先，商品房投资增速慢于商品房销售增长。2002年全省商品房
投资297.57亿元，比去年同期增长16.8％，扣除投资价格上涨因素，
实际增长为15.7％；而同期商品房销售额240.82亿元，比去年同期增
长17.8％。商品房投资增长速度比商品房销售增长低2.1个百分点。
其次，商品房空置率刚入警戒区内。当前社会各界对商品房的空
置的判断，一是看空置总量；二是看空置率。从我省商品房空置总量
看，空置一年以上的为158.75万平方米，比上年减小11.8％。从商品
房空置率看，2002年空置率为10.7％，比上年（11.2％）降低0.5个
百分点。按照国际通用标准（空置率10％－15％为警戒区间），我省
商品房空置率刚入警戒区间。
另外，价格上涨平稳，炒作行为不存在。从商品房销售价格结构
看，价格在3000元以上的占8.6％；2000－3000元的占13.7％；1000
－2000元的占55.3％；800－1000元的占13.3％；800元以下的占8.2
％；可见，我省商品房销售价格的主流在800－3000元，其中1000－2
000元的集中度最大。因此，从价格这一角度来看，并未出现地价和
楼盘热炒热卖的现象。
尤为值得一提的是，山东房地产开发总量及所占全社会投资的比
重，与国内其他省市相比尚有相当差距。据统计，我省房地产投资总
量在全国一直处在第六位。2002年，我省房地产开发总量为297.35亿
元，而同期广东、北京、上海、浙江、江苏的投资量分别达1117.44
亿元、989.4亿元、720.23亿元、724.36亿元、544.70亿元，分别为
我省的3.8倍、3.3倍、2.4倍、2.4倍、1.8倍，差距较大。2002年1－
11月份，我省房地产投资占国有及其他的投资比重为16.6％，而江苏
为23.7％，广东为38.4％，上海为38.5％，北京则达60.2％。这显然
与我省经济大省、人口大省的地位不相称。而房地产开发相对于巨大
的需求，也相差甚远。按照国际惯例，当人民的生活水平达到小康以
后，居民对住房的要求一般在人均30－40平方米，而我省目前城镇居
民人均只有20平方米左右。
|