春节过后，随着春天的脚步声声，房地产市场又迎来了它一年的黄金期。2003年我省的房地产市场发展趋势如何？省统计局投资处的房地产专家潘光臣在接受记者采访时认为，当前，我省房地产的发展在比较景气的区间内健康运行，在未来的几年里，随着经济发展的加速，山东的房地产市场将继续保持稳定、健康、良好的发展态势。
　　趋势之一　稳定、快速发展仍是房地产业走势的主调。
　　从供需两个方面来看，我省房地产开发投资在高位上运行的现象还将会持续一段时间。其理由：一是房地产企业的资金准备比较充裕。2002年，我省房地产企业筹集到位的开发资金达512．8亿元，比上年同期增长40．4％，房地产资金到位与实际完成开发投资额的比例为1．3：1，领先投资增长7．1个百分点，房地产投资资金准备比较充裕，投资增长潜力较大。二是消费者的购房欲望增强，驱使开发商加大投资。2002年，全省房地产开发商预售商品房所收的定金及预收款174．26亿元，增长17．5％，商品房销售市场的较强需求驱使开发商不得不加大投资力度。三是开发商认为销售前景比较乐观。根据对296家房地产企业的销售前景是否乐观的调查结果显示，认为销售前景乐观的占45．0％，一般持平的占45．9％，不乐观的仅占9．1％。乐观的与不乐观之比约为5：1，这充分反映了开发企业对房地产业的发展广阔前景具有坚定的信心。
　　趋势之二　结构调整和优化升级将是房地产业发展的主线，适应市场能力将进一步增强。
　　随着房地产业的高速发展，业内结构的一些不适应性越来越成为调整的焦点。
　　一是调整市场结构，促进有效需求的增加。当前，我省房地产新开发的增量市场，无论从供给，还是从交易上都异常活跃，但是原有住房的存量交易市场以及房屋租赁市场的启动力度不够，还没有真正形成“三足鼎立＂的市场体系，“旧房换新房、小房换大房＂的市场滚动发展模式还没有完全形成，这在一定程度上影响了居民对新房的购买力，从而影响了房地产业的进一步发展。随着启动存量交易的二级市场和租赁市场政策的逐步到位，存量交易市场和租赁市场将更加活跃，加速房地产业产品的交换和流动，促进有效需求的增加。
　　二是调整产品结构，达到产销对路。在房地产开发市场中，产品结构一般是按用途分为住宅、办公用房、商业营业用房及其他用房。2002年竣工的房地产产品中，在所有销售的商品房中，住宅的销量面积占97．8％，空置率8．9％；尤其是经济适用房的销售很好，空置率为4．2％，大大低于国际通用的空置警戒线。因此，在产品结构调整中，住宅开发将成为重点，经济适用住房投资力度也将加大。
　　三是调整企业结构，促进有效竞争。综观我省房地产企业，势力最强、开发量最大的企业大都是各级建委或房地产开发办的所属企业，由于体制原因，一方面，这些企业的人、财、物均无自主权，也无法自主经营，而是常常承担那些旧城改造、拆迁还建的利少难办的项目；另一方面，也不利于房地产开发市场的有效竞争的形成。随着体制改革的深入，政企分开的落实，企业结构逐渐调整，企业将拥有更大的经营自主权，促进企业的有效竞争。
　　趋势之三　房地产企业将由开发商向城市运营商转化。
　　所谓城市运营商，是指运营城市或区域的发展商。他不同于一般的房地产开发商，他从事的经营活动已从常规的房地产向城市深层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。随着城市化的加快，房地产将从原来的小盘开发到大盘化再到城市化的运营逐步转化。尤其是在当前，政府没有雄厚的资金进行大规模的城市建设时，将大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发，借发展商作为城市开发的力量，完成区域内的商业、文化、生活配套，会有力地推动区域的城市化进程。　
　　（记者　李克新）