房地产业和银行业是关系国家经济发展的两大行业，一方面房地产开发对资金有极大需
求，另一方面银行的“存差”在不断扩大，两者的相扶相持既可以解决各自的供需问题，实
现共同发展，又将极大地促进国民经济的发展。
　　这几年银行直接对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比
重一直在22％徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。在企业自有
资金不足、多年负债率高达７６％的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和施工企业的工程
垫资款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，
无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。换言之，房地产投资与消费的稳步增
长都与银行信贷支持密不可分。机制不健全，银行裹足慎行
　　房地产开发企业属于资金、技术密集型企业，项目的启动和运作需要雄厚的资金实力、
开发者成熟的经营理念和丰富的技术经验来支撑。完全依靠自有力量独立完成一项房地产开
发项目的可能性在房产业中很小，并且未来不可预测的市场获利机会和银行目前相对较低的
贷款利率，也使房产商很少会如此行动，房地产市场在一定程度上依赖于银行贷款。1998
以来，我国商业银行房地产金融业务随着楼市的繁荣而快速发展着，银行针对房地产开发过
程中的不同阶段，设立了不同的房地产信贷项目，如针对房地产开发初期专门用于土地开发、
房屋建造过程中所需的本外币贷款，设立了房地产开发贷款、项目建设过程中的土地或地上
建筑物抵押贷款，针对居民或公司购买住宅、商住房、办公用房设立了住房抵押贷款等等。
这些贷款政策对推动我国房地产开发、支持住房消费起到了重要作用，同时也为银行调整资
产结构、信贷结构起到了积极作用。资料显示，我国近几年房地产投资、竣工、销售均呈现
出持续快速增长的态势，去年1－10月，完成房地产开发投资同比增长29．8％，远远超过
了我国国民经济7．8％的增长速度。这与银行的鼎力支持是分不开的。
　　但同时，一窝蜂的现象可能导致了一种结果，即房地产开发市场的混乱无序，甚至出现
房地产泡沫。由于我国房地产市场运行机制还不健全，企业良莠不齐、信用缺失、不法商业
行为屡屡发生，从而引致了银行信贷的种种风险。首先，由于我国金融体制尚不完善，银行
管理松懈，抵押制度、担保保险制度、评估制度等存在较大的缺陷，整个银行系统还缺少成
熟完备的资信评估数据库，加之各行间缺少良好的协调沟通，银行对贷款项目的取舍在一定
程度上还依赖经验判断，人为因素较多，房贷项目存在的风险显而易见；其次，我国法律建
设、市场体系建设的落后进一步弱化了对金融风险的防范效果。房地产评估市场、会计审计
市场的多头管理和不正当竞争以及从业人员素质参差不齐，严重影响了房地产评估价值的真
实性、审计报告和贷款人财务报表的真实合法性；再则，我国银行管理者们自己并没有股资
在银行，属于零资产管理者，政府行为明显。错综复杂的社会关系往往使银行陷入尴尬，有
时在贷款资信证明和相关证件、手续尚未齐全的情况下，急急发放贷款；最后，当前我国多
数房地产企业都背负着巨额债务，一旦经营不善就会陷入资金周转困境，使项目停滞或搁浅，
这也加大了房地产信贷的风险。据悉，2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行的
房地产贷款情况进行了检查，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9．8％
和24．9％。
　　种种因素的存在，导致银行面临各种风险：一是无法观察到借款人的行为，适时地把握
开发项目的工程进度，合理掌控贷款的发放时间；二是无法随时掌握借款人经济条件的变化、
控制住房开发企业销售款项，及时收回住房开发贷款本息；三是不良资产增加，房贷中出现
非法商业套贷行为和银行内部违规发放住房贷款的情况，更有一些房地产不法开发商在银行
贷款资金入帐后，借施工购建等名义，通过高价购置国外建筑设备，把项目资金转移到海外
帐户上，最后以资金不到位之由，把项目束之高阁，造成了银行的不良资产。四是目前我国
部分地区存在投资增幅过大、土地供应量过大、房价上涨过快、住房结构不合理、房地产开
发企业资产负债率高等问题，影响到房地产金融的发展，隐含了一定的金融风险。扶优扶强
是严管信贷的主要目标
　　今天，随着我国金融市场体系的逐步完善，优胜劣汰已成为银行业的生存法则，特别是
我国加入WTO后，一大批实力雄厚的国外银行将进入中国金融市场，市场竞争会更趋剧烈，
这就促使商业银行信贷的经济理性越来越强。但赚利息难，赔本却很容易，在整个社会信用、
法律体系还不健全的现在，以贷款存款的利息差为收益主要来源的中国商业银行，“不损失
就是有效益的”、“宁可不贷，也不可错贷”成为目前银行界人士的基本理念。鉴于目前房地
产开发市场的鱼龙混杂，商业银行对每一个房地产信贷项目都慎之又慎。
　　为了保障银行信贷资金的安全，优化资产负债结构、减少银行不良资产，防范住房贷款
风险，同时抑制过度膨胀的房地产开发，防止出现全国范围的房地产过热，中国人民银行
2001年曾发出《关于规范住房金融业务的通知》：一、严格发放条件。房地产开发企业项目
自有资金应不低于总投资的30％，项目贷款必须“四证”齐全（《国有土地使用证》、《建设
用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）。二、个人住房贷款
抵借比（贷款额与抵押物实际价值的比例）最高不得超过80％，期房贷款必须是多层住宅
主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；三、商业用房抵押贷款的抵借比不得超过
60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。四、严格审批程序。在今年
年初央行的工作会议上，央行再一次申令各行今年特别要研究加强房地产信贷管理，严管房
地产信贷项目，为经济发展创造一个良好的环境。今年2月20日中国人民银行发布的《2002
年中国货币政策执行报告》提出，考虑到当前扩大内需、拉动经济增长、住宅业是新的经济
增长点等情况，房地产信贷政策应采取“软着陆”的办法，金融机构既要支持房地产业的发
展，又要防止引发房地产泡沫。
　　银行业对贷款项目的审查和管理正向科学化、程序化、规范化转变。经济技术实力雄厚、
信誉好、有良好资信状况的大型房地产开发企业成为银行炙手可热的抢贷对象，规模小、信
誉差的房地产开发企业在争取贷款的角逐中明显处于下风，扶优扶强将成为近期房地产信贷
的主要目标。显然，在市场经济条件下，我国商业银行对目前房贷项目所持的态度是锦上添
花而非雪中送炭。
　　银行的这种信贷态度，会不会使那些大、优、强的房地产开发企业端起架子，对信贷条
件挑三捡四，引起信贷业的不正当竞争？再有，我国一大批中小型房地产开发公司正因资金
的短缺而纷纷出卖房产项目甚至倒闭，而国外有实力的房地产开发企业早已垂涎中国的房地
产市场，正在以各种方式进入到中国的房地产开发市场，他们会不会挤占掉中国房地产企业
在市场上所占的份额？而这些又会不会促使房地产业界托拉斯的形成？
　　据农业银行总行有关人士表示，目前银行业已经越来越正规，对于房地产项目（公司）
的信贷有其一整套规章制度和程序。近几年来，尤其是东南亚金融危机之后，我国银行业的
风险意识普遍增强，不仅仅是对于房地产项目，对于其他类型的信贷也是一样，银行的贷款
管理制度和信贷机制均日趋缜密、科学和规范；对于目前房地产市场的评估，2002年我国
已经有部分专家提出局部泡沫的概念，作为国家宏观经济重要调控手段之一，银行的信贷资
金除了要考虑自身的风险以外，在很大程度上要体现国家整体经济运行的宏观政策，央行会
议提出严管房地产项目，在一定程度上是基于对于目前房地产市场的判断。
　　该人士还认为，对于房地产市场的判断应当有一系列的客观指标，仅从感性来看，我国
目前存在房地产热是毋庸置疑的。在此情况之下，市场资金和企业注意力纷纷投向房地产市
场，除了正规的房地产企业之外，一些“草台班子”（项目公司）又粉墨登场，这在一定程
度上为今后出现泡沫埋下了隐患。对于银行来讲，1996年之前的那次房地产热导致的风险
和损失仍然记忆犹新，大量由此而产生的呆坏账至今尚未清理完毕。因此，今年年初的央行
会议提出严管房地产信贷的政策，有利于房地产市场的平稳健康发展。在具体的操作过程中
存在一些信息不对称、道德风险等问题，其存在也是必然的。这要么是市场经济中的必然现
象，要么是难以完全避免的个别现象。银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看
资金的投向和资产的质量。所以，在央行的宏观调控下，通过银行信贷对房地产企业的优劣
筛选，正可以为我国扶持培育出一批实力雄厚、技术先进、具有国际竞争力的房地产开发企
业，如中建集团、上海建工集团等，同时也使信用价值凸显出来，有利于社会信用意识的提
升。其次，从我国其他行业的发展过程中可以看到（如我国家电业），机遇和挑战是并存的，
积极应对挑战，借助本土优势加之对国外先进技术、管理理念的学习借鉴，将有一大批国内
房地产开发企业在竞争中发展壮大。
　　可以这样说，在房地产蓬勃发展的现在，银行加强对房地产项目信贷管理，应该说是一
剂猛药，既可除自身之隐痛，又可去房地产之顽疾。所以从整个社会发展的角度来看，通过
金融信贷的约束机制使房地产开发市场大浪淘沙，去粗取精，是一种好现象。