记者手记

　　率性未改邓智仁
　　2月22日晚上，威海卫大厦一楼咖啡厅里，出现在记者面前的邓
智仁一身深色休闲装，笑容可掬，迥异于此前外界所称的“中国地产
界狂人”的印象。邓智仁威海之行，目的是为了信达行所接的山东第
一单业务——翠海明珠，顺便对山东的房动产市场进行考察。
　　在他不时的开心笑声中，似乎找不到北京玫瑰园惨烈收场和“中
国第一商城”与“现代城”挖人风波的丝毫影响。邓智仁似乎不是一
个在中国地产界纵横19年的传奇人物，而只是一个“永远保持29岁心
态”的率意而为者，尽管他自称现在已经“够沧桑”的了。
　　一直到现在，邓智仁在业内也充满争议，他自称：“我是英雄式
的人物，敢与别人顶风对抗，从不随波逐流。”其过去的合作者中国
第一商城市场部总监徐丹评价道：邓先生不是一句两句能说清的人。
也许他太自信了，在北京得罪了一些人，树了一些敌，而他又不在乎
别人说他什么，他也不在乎自己说了别人什么。从峰顶摔到谷底，他
并不颓废，反而愈战愈勇。
　　让他从颠峰跌到谷地的玫瑰园事件，在他看来只是一个很平常的
投资错误。尽管这是全国当时最大的破产案例，被新闻界狂炒了一番，
但他以香港人的思维轻描淡写地认为，如果一个东西经营不好且无法
挽救，则不如摧毁它，然后重新再起来。不过在内地，这往往会被认
为是一种没有责任的行为。
　　几番沉浮之后，邓智仁对这个行业依然充满着激情。他承认自己
对地产业的热爱，也毫不掩饰自己在这个领域的自负——“像我这样
的人北京只有一两个，没有人能比我做得更好，我既有开发商的经验
，又有销售商的经验，没有谁能替代。在这方面我很有天分，我也很
喜欢这个行业。”
　　现在，邓智仁专心地照看着他两岁半的“环宇信达行”。一位对
邓颇为熟悉的人士私下里说：“现在他有时候也会注意一下自己的个
性，因为毕竟还有这么一个公司要运转，而不是他自己当初的单枪匹
马。”不过，在与记者交谈的2个小时里，无论是谈到自己、客户还
是同行，邓智仁依旧是直抒胸臆的表达，依然是笑傲江湖的做派。

　　我们是顾问行

　　经济导报：邓先生，你很注重提醒别人信达行与原来利达行的不
同，请解释一下。
　　邓智仁：我们现在的信达行公司并不是外界所讲的策划公司或是
销售公司，那些只是我们的某个部门而已。我们整体上来说就是个顾
问行，公司员工超过200人，分为前期和后期，这和其他代理公司是
不一样的。原来的利达行以及美国的21世纪不动产都是典型的代理行。
　　我们感觉，要做好一个楼盘不只是销售这么简单的事，是应该从
头到尾都要努力的。拿威海这个项目来说，从开发商一开始买了这块
地之后找到我们，我们便开始做市场调研，然后提供给开发商一个市
场定位和开发战略。这个基础工作做好后，按照这个计划去执行，就
不会发生产品与市场冲突的问题了。现在我们刚刚完成了第一步，前
期的开发战略和市场定位方面已经定好了，下一步就进入第二阶段，
即营销阶段。当然，我们公司本身也有工程技术部门，但是开发商本
身在工期、成本、技术等方面有很多经验，所以我们不需要加入这个
环节。
　　经济导报：你们对客户也有选择？
　　邓智仁：对客户本身我们没有选择，但是我们要权衡客户的能力，
再结合项目来做定位。假如客户没有这个实力，那我们的预期就会低
一些。就威海这个项目来说，我们定位是比较高的，开发商的信心加
上我们的帮助，做到山东省的模范区是我们的目标。这个不是拍脑袋
就喊出来的，我们是完全基于调研分析之后做的定位。
　　经济导报：考察完这个项目之后，你感觉它的品质是不是能保证
实现你所定下的目标？
　　邓智仁：与上一次相比，这一次加强了我的信心。我们这趟来，
看到翠海明珠的开发商对计划实施得非常好。还有，他们对我们、对
项目，都有强烈的信心，所以这也增强了我的自信心，来合作做好这
个项目。所以这趟来，我们就很积极地谈到营销了。
　　经济导报：能不能透露信达行的营业额？
　　邓智仁：在来的飞机上我还在想，每年都搞那些排行榜有什么意
义？我们从来不参加这些排名。以前有记者告诉我说，你们的同行某
某做到20亿啦，我说，我们已经做到200亿了——有什么意义？200亿
一听就是假的，那你怎么保证20亿不是假的？不过我可以说的是，我
们的营业额肯定是在前三名之内的。但是我并不因此自豪——以前在
香港，一个月的生意等于现在两年，曾经沧海了嘛！

　　我的话不是“马后炮”

　　经济导报：信达行成立近三年来，在做的项目里面，有没有不太
成功的例子？
　　邓智仁：不太成功的……不太成功的？当然有啦。举个例子说，
我们在太原有个项目，是个烂尾的工程，发展商后来找到我们，我们
帮它起死回生了，形势非常好。但是这个发展商在成功以后，不再听
我们的了。他们认为自己已经把所有的东西都搞懂了，结果后期做得
乱七八糟，我们只好跟他们解约了。房地产毕竟是一个周期很长的产
业，有时是2年，有时是5年，在这个时期内，开发商一定要坚持自己
的理念，不要轻易改来改去。但是这个说起来容易做起来难，这种情
况在中国其实是比较普遍的。
　　经济导报：信达行接手的业务中，烂尾楼的比例有多大？
　　邓智仁：大概在20％左右，应该说很小，但是烂尾楼的影响往往
比较大，大家容易注意到这个。
　　经济导报：我注意到你的一些文章，对中国房地产业、对地产中
介行业提出了很多问题，有人说你总是“唱悲歌”，难道你对这个行
业的前景感到悲观？
　　邓智仁：假如我悲观的话，我就会离开说byebye了，对不对？我
写这些是要大家提高警惕性，在看到问题的时候我要告诉大家“小心
啊，小心啊”。中国要改善居住环境，这个工作在未来20年之内都要
做，所以中国的房地产肯定是一个长期的稳定的行业，我们不可能对
此悲观。但是我唱悲歌，是因为现在这种过度炒作的手法应该调整，
还有开发商的心态不对，所以我们就给他泼冷水。这并不代表悲观。
实际上我以前写的警示性的文章现在都一一兑现了，譬如说楼价过高
啊、炒作啊、明星楼盘的问题还有商住楼的问题等，我们两年前就提
出过警告了，现在人们才拿着我们的东西来讨论。我写的文章从来都
不是马后炮，而是“马前炮”。
　　经济导报：你是个乐观主义者？
　　邓智仁：当然啦，所以我现在看起来这么年轻，哈哈。当然了，
我们开公司也背负着很多的压力，这已经令我比以前苍老了，但是我
心态很好。我做这一行19年了，但是至今还有这样一种激情。

　　指点江山

　　经济导报：你对中国地产的发展状况怎么看？
　　邓智仁：刚才谈到，就大形势来看，中国的房地产市场至少要发
展20年，所以是很有潜力的。问题在于在这个过程里面，会有一些波
动。譬如说最近的泡沫问题，银行认为有泡沫，开发商认为不存在。
开发商当然不能说有泡沫啦，否则谁还买房呢？我们是站在中立的角
度看，我认为，讨论这个问题应该分两个层面，一个是土地，一个是
房价。我觉得存在泡沫的是在土地层面，大家都在圈地，地价涨得很
快，而房价本身并没有泡沫。
　　经济导报：按照你的判断，山东区域的这一轮房地产周期会持续
到什么时候？
　　邓智仁：从北方整个情况来看，山东是除北京外经济比较发达的
地区，最近我们也看到，威海、青岛等城市的房价上升得也很快，但
相比长三角和珠三角，房地产市场的空间还是有的。当然，也不排除
出现骨牌效应，衰退期从杭州开始到北京，逐步蔓延到其他地区。
　　经济导报：近一两年，外行资金进入房地产的现象特别明显，你
认为这是正常的现象吗？
　　邓智仁：最近我也写了篇文章来解剖这个问题。这是产业比较落
后的一个特点，其中还涉及到官僚、腐败等。在某些情况下，只要有
关系，就是“赢家”。所以有这样一种情况：哪种行业赚钱，外行的
资金就会进去，不仅仅是房地产这一个行业。当然，为什么房地产这
么吸引人呢？是因为这里面的“杠杆原理”很厉害，拿1000万的资金
可以做成10个亿的生意。对于外行资金进入的问题，不必多虑，因为
发达国家产业发展也是经历了这样一个过程。当市场经济环境趋于规
范后，慢慢地就会将这些没有水平的开发商淘汰出去。
　　经济导报：现在地产界的连锁品牌好像比较火，譬如中体产业推
广的奥林匹克花园已经发展了18个。这是地产发展的一个新方向吗？
　　邓智仁：香港的地产市场很实在，没有概念炒作的东西。像奥林
匹克花园最初是提出运动社区的概念的，后来又逐步补充丰满，应该
说，还是有一定作用的，但这些不是一个项目成功的主要因素，最主
要的还是那些基本方面：位置、价钱、物业管理等。我从业这么多年
来，一直是很反对这种炒作概念的方式的。当然，我们在帮开发商推
广的时候也会提炼出一些理念来宣传，但是我们会跟开发商讲清楚：
这些都只是辅佐，引人注意而已，最重要的还是楼盘本身的品质。否
则，反而会害了开发商——炒作太厉害，顾客的期望值就太高，而本
身没那么好的话，就很容易引起纠纷。