海报新闻记者 丛萍 吴军林 李义方 赵恩 王笑寅 刘敬怡 浙江报道

　　4月11日，浙江省出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，今年5月1日起正式试行，这是全国首个推进城镇老旧小区自主更新指导意见。近几年，北京、广州、深圳、杭州、南京、衢州等地零散开展“自筹自建”，通过业主筹资、政府引导，拆除老旧楼房，原址再建新楼。

　　连日来，海报新闻记者在杭州、衢州实地探访了多个建成的、在建的和在申请的“自筹自建”小区。“自筹自建”存在哪些困难？有哪些经验值得借鉴？

　　北京、广州、深圳、杭州、南京、衢州已开展

　　2023年11月，北京丰台区马家堡路68号院2号楼轰然拆除，一座46年的老楼将原地重建。

4月19日，建设中的浙工新村

　　同月在杭州市，位于拱墅区浙工新村的13幢楼房在经历加固修缮、落架大修、成片改造等几十年的改造，最终也走向自筹资金、原拆原建。

交付入住的永安里小区一期

　　浙江省衢州市江山市永安里小区也是较早采取“自筹自建”的老旧小区之一。一期于2022年1月交付，二期改造工程也于2023年1月启动，预计2025年6月完工。三期项目正在筹划中。

　　近几年，各地关于“自筹自建”的实践不断，广州、深圳、南京也有成功的案例。对于一些“高龄”的老破小，局部改造、修缮不能从根本改变其状况，由于地处城市的中心，拆迁成本高，业主不想搬离原来的地段，“自筹自建”成为老旧小区改造的新尝试。

　　在政策方面，据不完全统计，北京、上海、广州、深圳、杭州和南京等城市已经出台文件，明确推进“自筹自建”。

　　2019年9月，《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》出台，符合条件的小区经规划资源部门批复按照“原址、原面积、原高度”翻建且不改变建筑使用功能。

　　2023年，广州市花都区出台《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，明确允许权属人（含权属单位）以拆除重建方式自行改造。

　　2024年，上海出台《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，其中明确全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造。

　　2024年4月，浙江省出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，从工作原则、组织实施、政策保障、工作要求等四方面进行明确，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制，改变了过去要么政府主导、要么开发商主导的单一模式，是一种以居民自我驱动改造为主，政府引导+第三方提供服务为辅的探索。

　　“自筹自建”小区自筹资金约占50%以上

　　海报新闻记者梳理“自筹自建”小区的进展，速度慢，周期长，其中资金和征询率是影响项目进展的两个主要难点。

张贴在浙工新村附近的改造（试点）方案居民意见公示书

　　“‘自筹自建’协调的业主多，利益诉求难以统一，要取得100%业主同意并不容易。有人看到了希望，也有人觉得没有必要。”浙江杭州浙工新村小区业主王利（化名）说道，浙工新村项目在2018年的民意调查中，同意率87.7%，当时因为低于90%的标准而搁浅。2023年，同意率达到99.82%才得以成功拆除重建，历时5年。

　　浙江衢州市永安里小区一期项目，有65户居民一直不同意签约，直至分房结束后才补充签字手续，从2017年9月开始动员群众到2019年6月开工建设，总体耗时近两年。“从安全性、居住舒适度这些角度切入，告诉大家政府现在做‘原拆原建’是从居民的生命财产安全出发。”一位当时入户做思想工作的江山市虎山街道安泰社区工作人员说。

　　南京首个产权人自筹资金改造项目南京市虎踞北路4号05幢，从筹备到入住，前后历时近十年。

　　在四川成都武侯区中央花园二期，早在2018年，部分小区业主们就开始筹划“自筹自建”。据媒体报道，目前居民同意率还未达到100%。

　　除了取得大多数业主的同意，拆除重建成本巨大，谁来出这笔钱？浙工新村主要通过扩面部分以及地下车位的销售款来冲抵建安成本。整体更新费用约5.3亿元，自筹资金约4.7亿元，不足部分由旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐。

　　衢州市的永安里小区通过提高容积率、增加可建房屋套数来平衡建安成本。比如，一期原住户364户，建设住宅套数404套；二期原住户160户，建设住宅套数203套。

　　据财经杂志报道，北京市丰台区马家堡路68号院2号楼改造项目总投资约4385万元，北京市、丰台区财政补贴约1111.5万元，地下建筑建设成本约854万元完全由产权单位出资，90户居民还需分摊剩下的建设成本约2419.5万元，每户平均需出资约26万元。

　　南京市虎踞北路4号05幢翻建费用按市、区财政和产权人2：2：6的比例进行分摊，业主自付比例为60%。

　　在目前已经成功的项目中，自筹资金约占整个项目投资总量50%以上。政府部门提供一定的资金补贴，产权单位即开发商承担扩建费用，居民需要承担一些改扩建费用，最终实现了资金的平衡。

　　盘活老旧小区的新模式 全国2%的房屋有望试点

　　城市中的危楼、旧楼如何更新，是城市建设必须面临的一个问题。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，“自筹自建”开始成为老旧小区盘活的一种新模式。城镇化进程进入中后期，常住人口城镇化率相对高，城市建设发展已逐步进入存量时代，在充分保障和尊重原有业主的乡愁情怀的基础上，“自筹自建”是探索城镇老旧小区改造的一种新机制，对于特定的老旧小区改造比较适用。

　　严跃进分析，从各地“自筹自建”的推进情况，1990年及以前建造的房屋被纳入试点的可能性最大。根据易居研究院数据，目前全国各类存量房屋中，1990年及以前建造的房屋大约占了2%，其规模约为18亿平方米。

　　严跃进表示，在今后的操作中，在新建项目的产权登记等方面落实要有更有效的操作，尤其是对有抵押的房产落实更灵活的不动产登记政策。各地对此类征询比例默认100%，建议设置为90%-95%，同时建议规划部门完善科学指导与总体规划，明确土地金融等支持，盘活公积金等现有资金，对业主提供一定的支持。