济南转发管理办法要求开发商缴物业质保金

　　今后省城新建小区的住宅在保修期出现质量问题时，修起来将更方便，不必再跟开发商软磨硬蹭。昨日济南市城乡建设委转发了省住建厅制定的《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》，今后所有新建住宅，开发商必须缴纳用于保修期内房屋维修的物业质保金。

　　物业质保金交多少？

　　楼高楼低标准不同

　　在物业质保金的缴存比例上，《办法》规定，开发企业应按照建筑安装总造价的3%-5%交存保修金，具体标准为低层和多层建筑3%、小高层建筑4%、高层建筑5%。原先预留的工程质量保证金也可转作物业质量保修金，交物业主管部门进行监管。

　　开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系良好，可适当降低保修金收取标准，但最终实际交存比例最低不得低于物业建筑安装总造价的1%。

　　开发企业在向业主办理商品房屋交付前，应当一次性足额向物业主管部门指定的账户按幢交存保修金。实行了商品房预售资金监管的项目，预售资金监管部门应在商品房屋交付前，按物业主管部门的要求，从预售款中一次性划转规定数额的保修金到指定专户。

　　此外，如果交房时，开发企业不向业主提供保修金交存证明，业主有权拒绝接收房屋。

　　怎么算保修期？

　　屋面防水最少保5年

　　物业质保金主要针对保修期内的质量问题而设立的。如果保修期内出现质量问题，开发企业不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按本办法有关规定使用保修金。

　　因此，如果您想使用物业质保金，首先就要了解商品房屋的保修范围和最低保修期限。例如，屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；外墙外保温工程不低于5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。

　　此外，房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；其他项目的保修期限和保修范围，由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。而商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。

　　什么是物业质保金？

　　专为弥补房屋

　　维修基金不足

　　买过房子的人都知道必须缴纳房屋维修基金，有了房屋维修基金，为什么还要再设立物业质量保修金呢？

　　记者了解到，房屋维修基金主要用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。在保修期内，业主是无法动用房屋维修基金的。

　　因此，一旦业主的房屋在质保期内出现质量问题，业主只能找开发商协调，但是开发商卖完房子就撤人，不少业主因此陷入维权困境中。

　　物业质量保修金就是为解决这种问题而征收的。根据《办法（试行）》规定，房地产开发企业必须向物业主管部门交存一部分资金作为保修期内履行保修义务的保证。

　　怎么申请质保金？

　　一户业主遇质量问题也可申请

　　物业质保金的申请使用上，也比房屋维修基金更灵活和便捷。尤其是业主家中专有部位发生可以使用保修金的情形时，可由相关业主提出保修金使用申请，不必非得公共部位出问题时才能申请。

　　物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金的情形时，由物业服务企业、业主委员会向物业主管部门提出保修金使用申请；业主委员会尚未成立的，可以由物业服务企业和业主推选的业主代表向物业主管部门提出保修金使用申请。

　　物业主管部门在收到物业维修工程费用清单后核实有关情况，并于20日内向保修金使用申请人或维修单位转账，将维修费用从保修金中列支。如果出现紧急抢修事故，业主或物业可先行垫资维修，并应当保存相关证据，在责任认定明确后，符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金清偿。

　　不过因为业主装修不当或擅自改动房屋结构以及因不可抗力造成的房屋质量问题，无法申请物业质量保修金。

　　记者 王善龙