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商品房已预售他人 土地使用权可否抵押
2002-07-15 10:17:40
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案例：１９９７年９月，甲公司与某房地产公司签订了一份订购综合楼合同。双方约定：房地产公司将其开发楼盘中的一座综合楼销售给甲公司，该综合楼所占５亩土地的５０年使用权一并转让给甲公司；甲公司应自合同生效之日起，支付定金３００万元。合同签订后，甲公司按约定支付了定金。１９９８年３月，房地产公司与第三方乙投资公司签订抵押贷款合同。合同约定：乙公司贷给房地产公司３０００万元，还款期为１９９９年６月；房地产公司将包括综合楼在内的整个楼盘的土地使用权抵押给乙公司，期限至１９９９年１２月。双方按规定办理了抵押登记手续。到期后，房地产公司未按约定偿还贷款，因而无法按约定交房给甲公司，甲公司要求房地产公司履行交房的合同义务，双方遂发生纠纷。
结果法院判决，某房地产公司与乙公司签订的土地使用权抵押合同无效，房地产公司应按约向甲公司履行义务。
律师点评：本案存在两个法律关系，即商品房预售和土地使用权抵押。
首先，本案中，作为产权所有人的房地产公司将其正建或待建的楼房出售给甲公司，符合商品房预售的条件和特征。从本案的事实看，房地产公司符合上述条件，双方的预售合同合法有效。
其次，是房地产公司与乙投资公司抵押合同的效力问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第３４条规定：“土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。”根据以上规定，甲公司在与房地产公司签订的预售合同生效以后，甲公司已经取得了房屋建成后获得房屋所有权的权利，该权利的取得足以阻止预售人对预售房屋再次设定其它权利，如有设定，则设定无效。据此，房地产公司与乙投资公司关于此楼土地使用权的抵押无效。山东大正泰和律师事务所 姜海如律师 |
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大众网－齐鲁晚报
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